Экспертиза зданий и сооружений на предмет аварийности

Каждый человек хочет быть уверенным, что его здание безопасно. Однако в России сегодня до сих пор имеются здания в таком состоянии, которое представляет угрозу для жизни и здоровья пользователей. По данным Следственного комитета РФ, на начало 2024 года более 70 тысяч домов в стране признаны аварийными, и в них продолжают проживать свыше 1 млн человек. Проблема аварийного технического состояния зданий стоит во многих регионах, и ее решение требует не только технических, но и правовых мер. Что делать, если ваш Объект ветхий и, возможно, несёт угрозу жизни и здоровью людей? Какую роль играет судебная экспертиза зданий и сооружений на предмет аварийности в разрешении споров, связанных с аварийными и опасными для жизни и здоровья граждан объектами? Разберемся в этих вопросах поэтапно – простым языком, но опираясь на закон и профессиональные нормы.

Опасное здание: что считается аварийным зданием?

Аварийным признается здание, которое непригодно для проживания из-за возможной угрозы обрушения или иных факторов, опасных для жизни и здоровья людей. Иными словами, это здание, находящийся в предаварийном или аварийном техническом состоянии, либо подвергшийся таким повреждениям, что дальнейшая эксплуатация становится небезопасной. Согласно российскому законодательству, Объект недвижимости, признанный аварийным, подлежит выводу из эксплуатации (его нельзя больше использовать).

Причины аварийного состояния и типы угроз

Почему здания становятся аварийными? Причин множество, но их можно разделить на несколько основных категорий:

• Естественный износ и старение конструкции. Со временем материалы теряют прочность: металлические балки ржавеют, бетон трескается, дерево гниет. Если дом долго не подвергался капитальному ремонту, его несущие конструкции (стены, перекрытия, фундамент) могут деградировать до опасного уровня. Например, в старом жилом фонде нередки случаи, когда древесина перекрытий поражена грибком, или кирпичная кладка утратила связующий раствор. Постепенное старение – самая распространенная причина аварийного технического состояния.
• Ошибки проектирования или строительства. К сожалению, встречаются здания, которые были некачественно спроектированы или построены с нарушениями. Расчеты на прочность могли быть выполнены неверно, либо строители сэкономили на марке бетона, арматуре и т.д. Такие скрытые дефекты изначально закладывают угрозу. При обычной эксплуатации последствия могут проявиться лишь спустя годы – например, появлением трещин.
• Нехватка обслуживания и ремонта. Даже добротный дом нуждается в периодическом уходе. Если собственники или коммунальные службы десятилетиями не проводят ремонт, не устраняют мелкие повреждения, эти дефекты накапливаются. Протечки крыши, сломанные водостоки, трещины, выкрашивание бетона – все это без внимания приводит к структурному ослаблению здания. Многие аварийные дома в России стали таковыми именно из-за хронического отсутствия капитального ремонта.
• Внешние физические воздействия (ЧП). Непредвиденные события могут мгновенно превратить нормальное строение в аварийное. Например, взрыв бытового газа способен выбить несущие стены; сильный пожар ослабляет несущие конструкции; наводнение размывает основание; землетрясение дает трещины по всему зданию. После таких аварий дом часто уже не подлежит восстановлению. Даже если строение внешне уцелело, неизвестно, насколько прочность структур нарушена.

• Изменения окружающей среды. Сюда относятся факторы, когда сам дом цел, но жить в нем опасно из-за среды. Например, подмыв грунта рекой или грунтовыми водами может оставить здание без устойчивого основания. Техногенные воздействия – возникновение вибраций. Также возможно появление в доме опасных элементов: радиация, токсичные испарения, плесень, эпидемиологические угрозы. В таких случаях дом признается аварийным по санитарным основаниям. Сюда же можно отнести и здания, которые оказались в зоне активных оползней или просадки земли – их конструкции могут в любой момент нарушиться из-за движения грунта.
• Самовольные перепланировки и нагрузки. Отдельный фактор – действия самих жильцов или собственников, которые могут ослабить дом. Например, несанкционированная перепланировка квартиры с удалением несущей стены или перекрытия (что уже является реконструкцией) способна привести весь дом в аварийное состояние.

Судебная экспертиза зданий и сооружений на предмет аварийности: когда и зачем назначается?

Судебная строительно-техническая экспертиза аварийного здания – это исследование, которое проводится по определению суда, когда требуется специальное инженерное знание для разрешения спора. В контексте аварийных домов такие экспертизы востребованы в нескольких типичных ситуациях:

• Оспаривание решения о признания здания аварийным. Если собственник не согласен с отказом признать свой Объект аварийным (или наоборот, собственник здания не согласен с тем, что его дом аварийный), они идут в суд. Судья, не обладая сам строительными знаниями (специальными познаниями), назначает экспертизу. Эксперту ставятся вопросы: «Существует ли реальная опасность обрушения конструкций? Возникла ли угроза жизни и здоровью проживающих?». Специалист должен обследовать дом и дать свое объективное заключение – в каком состоянии конструкции, насколько они потеряли прочность, можно ли безопасно эксплуатировать здание далее или нет. От вывода эксперта в таком деле, по сути, зависит финальное решение суда о судьбе строения. Поэтому судебная экспертиза играет решающую роль: независимый эксперт либо подтверждает, что дом аварийный, либо опровергает, если комиссия ошиблась.
• Расследование аварий и обрушений. Когда уже произошла беда – обвал перекрытия, обрушение подъезда, крупный пожар – неизбежно встает вопрос о причинах произошедшего. Эксперты исследуют обломки, строят инженерные модели и выясняют: что именно вызвало разрушение? В их компетенцию входит установить, были ли допущены строительные дефекты, износ, ошибка эксплуатации или форс-мажор. Например, при обрушении жилого дома из-за взрыва газа экспертиза может заключить, что конструкция сама по себе соответствовала нормам, виновником стал внешний фактор (утечка газа). А если обрушился недавно построенный объект – специалисты проверят проект, качество материалов, и дадут заключение, не стало ли причиной отступление от строительных правил. Выводы экспертов затем используются судом для привлечения виновных к ответственности или для определения, подлежит ли пострадавший дом восстановлению.

• Споры о ремонтах и эксплуатации. Иногда судебная экспертиза требуется не для признания всего дома аварийным, а по локальным вопросам безопасности. Например, конфликт между жильцами и управляющей компанией: жильцы утверждают, что здание аварийное и требуют ремонта, УК отрицает. Или собственник нежилого здания судится с инспекцией, которая закрыла ему объект как опасный. В этих случаях эксперт по заданию суда может ответить на вопросы: «Есть ли аварийный дефект в таком-то элементе? Требует ли текущий износ немедленного усиления конструкции?». Также нередко экспертов просят определить причинно-следственные связи: скажем, дом дал трещины – было ли это из-за строительства соседнего торгового центра? Специалист анализирует вибрации, состав грунтов и выносит вердикт. Таким образом, судебная экспертиза помогает установить истину в технических спорах: действительно ли объект создает угрозу или можно эксплуатировать дальше, кто виноват в возникновении аварийной ситуации и т.д.
• Определение выкупной стоимости жилья. Отдельно стоит упомянуть случаи, когда дом уже признан аварийным, и речь идет о компенсациях собственникам квартир. Если жители не согласны с оценкой их недвижимости (например, считают предложенную выкупную цену слишком низкой), вопрос тоже может перейти в суд. Тогда назначается судебно-оценочная экспертиза: эксперт-оценщик рассчитывает рыночную стоимость жилья с учетом всех факторов. В контексте аварийных домов это важно, потому что утраченная недвижимость должна компенсироваться по справедливой цене. Верховный Суд РФ разъясняет, что оценочное заключение эксперта должно быть обоснованным, опираться на достоверные данные, учитывать износ дома и т.д., а суд при расхождении с экспертизой обязан мотивировать, почему он ей не доверяет. Проще говоря, если квартира в аварийном доме оценена экспертизой в определенную сумму, суд, как правило, примет эту сумму к выплате, если не найдется явных ошибок в методике оценки.

Особенности проведения экспертизы и возможные нюансы

Судебная экспертиза аварийного здания во многом схожа с обычным техническим обследованием. Эксперты также выезжают на объект, делают замеры, расчет прочности, пишут заключение. Однако есть и важные особенности, продиктованные процессуальным статусом такой экспертизы:

• Эксперт назначается судом. Эксперт должен быть независимым, не заинтересованным в исходе дела. В России судебные экспертизы проводят либо государственные судебно-экспертные учреждения, либо частные специалисты, имеющие право на такую деятельность. Главное – наличие у эксперта необходимых квалификаций. Согласно закону №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности», эксперт обязан иметь высшее профильное образование. Например, строительной экспертизой занимается инженер-строитель с допуском по данной специальности. Учреждение, от имени которого он действует, должно иметь в уставе соответствующий вид деятельности (судебно-экспертную) и состоять в реестре организаций, выполняющих инженерные изыскания и проекты.
• Обязательное соблюдение методик и нормативов. Эксперт, отвечая на вопросы суда, опирается на действующие строительные нормы – ГОСТы, СП, технические регламенты. Так, при оценке аварийности он будет руководствоваться критериями из национального стандарта ГОСТ 31937-2024 (правила обследования зданий), а также из того самого Постановления Правительства №47, где расписан порядок признания жилья аварийным. Кроме того, судебный эксперт обязан описать ход исследования: какие измерения провел, каким приборами, какие расчеты сделал. Заключение – подробный документ, на десятки страниц, где всё обосновано. Это отличается от некоторых «поверхностных» осмотров, которые могут делать коммунальные службы. В судебной экспертизе каждое утверждение должно быть проверяемо, ведь стороны имеют право задать эксперту вопросы, попросить разъяснения или назначить повторную экспертизу, если с чем-то не согласны.
• Перечень вопросов строго ограничен. Суд ставит перед экспертом конкретные вопросы, выходить за их рамки специалист не имеет права. Например, эксперту могут поручить установить степень износа конструкций, причину появления трещин и т.д. Но задавать ему правовые вопросы недопустимо. Нельзя спросить: «Нарушила ли администрация закон, не признав дом аварийным?» – это решает суд, а не эксперт. Также эксперту не задают вопросов о виновности конкретных лиц (это прерогатива следствия и суда). Его роль – дать научно-техническое заключение. Часто в делах по аварийному жилью суд интересует: «Есть ли реальная угроза обрушения? Можно ли безопасно эксплуатировать дом без усиления? Соответствует ли предлагаемое новое жилье нормам (при споре о качестве предоставляемой квартиры взамен аварийной)?» и т.д. Например, в одном судебном деле эксперт отвечал на вопрос, соответствует ли жилье, предоставленное взамен аварийного, требованиям ст.89 ЖК РФ по благоустроенности – это тоже технический момент (площадь, коммуникации, освещение). Таким образом, судебная экспертиза четко сфокусирована на фактических обстоятельствах и не подменяет собой решение правовых вопросов.
• Возможны разные заключения и повторные экспертизы. Техническая область не всегда дает однозначный ответ. Два разных эксперта могут прийти к разным выводам – например, один считает, что дом еще можно усилить, а другой – что ремонт бесполезен. В судебной практике нередки случаи назначения повторной или дополнительной экспертизы, если первая вызвала вопросы. Суд может пригласить другого специалиста или целую комиссию экспертов. В конечном итоге суд оценивает все заключения по внутреннему убеждению. Если он отходит от мнения экспертизы, то должен мотивировать почему (например, экспертиза противоречит фактам или нормам). Но обычно в технических вопросах судьи полагаются на экспертов, поэтому так важно, чтобы они были компетентны.

Типичные ошибки собственников аварийных домов

Столкнувшись с проблемой аварийного технического состояния их недвижимости, люди нередко совершают ошибки – от незнания закона или по банальной беспечности. Перечислим наиболее распространенные заблуждения и неверные шаги, которых лучше избегать:

• Игра в страуса (замалчивание проблемы). Одна из худших ошибок – игнорировать очевидные признаки бедствия. Некоторые собственники, заметив трещины или просадки, боятся «поднимать шум», чтобы дом не признали аварийным (мол, тогда придется съезжать). Такое поведение крайне опасно. Если затягивать с обследованием, ситуация лишь ухудшится. Совет: при первых признаках возможной аварийности необходимо обращаться к специалистам – заказать техническое обследование, написать заявление в жилищную инспекцию. Безопасность важнее привычной квартиры. Помните, что аварийный дом – бомба замедленного действия, и лучше эвакуироваться заранее, чем ждать обрушения.
• Неправильный выбор эксперта. Другая распространенная ошибка – попытка сэкономить, обратившись за заключением к сомнительному «специалисту» без лицензий и допуска СРО. Такое заключение не будет иметь юридической силы. По закону заключение об аварийности дома вправе выдавать только организация, состоящая в соответствующей саморегулируемой организации (СРО) инженеров-изыскателей или проектировщиков. Совет: привлекайте только аккредитованные компании или экспертов с подтвержденной квалификацией. Проверить наличие допуска СРО нетрудно – требуйте копию свидетельства. Это гарантия, что экспертиза выполнена по стандартам и ее примут во внимание комиссия или суд.
• Несвоевременное обжалование. Бывает, собственники пропускают установленный срок на обжалование решения комиссии. Совет: всегда читайте внимательно уведомления и не упускайте сроки. Если получили отказ, сразу проконсультируйтесь с юристом насчет дальнейших действий. Даже просто подать заявление в суд (в срок) лучше, чем бездействовать – так вы закрепите свое право на пересмотр решения.
• Продажа аварийного жилья. Некоторые владельцы, узнав об аварийности дома, пытаются «сбросить» квартиру с рук – продать ее, пока окончательно не рухнула. Это незаконно. Российское законодательство прямо запрещает сделки купли-продажи жилья, признанного аварийным: такая сделка ничтожна. Более того, утаивание информации об аварийности – мошенничество по отношению к покупателю. Совет: не пытайтесь продать аварийную квартиру на рынке. Лучше требуйте от государства выкупа по рыночной цене – вам компенсируют стоимость жилья, и это будет законно. Если есть покупатель, то только в лице муниципалитета (при изъятии дома под снос).
• Отказ от переезда и саботаж. Иногда встречается обратная ситуация: дом уже признан аварийным, а отдельные жильцы отказываются выезжать, препятствуя расселению. Мотивы разные – кого-то не устраивает предлагаемая квартира, кто-то принципиально не верит заключениям. Но тем временем жить в таком доме смертельно опасно. Совет: если ваш дом официально аварийный – не рискуйте жизнью, переезжайте во временное жилье или предоставленную квартиру. Затем уже можно судиться о метрах, ремонте и прочих разногласиях, но находиться под треснувшими балками не стоит. Практика показывает, что силой выселять жителей власти не любят, но в случае ЧП такая упёртость может привести к трагедии.
• Прекращение платежей за ЖКХ. Некоторые жильцы полагают, что раз дом аварийный, можно не платить за коммунальные услуги и содержание – все равно сносить. Это заблуждение. Формально до момента вашего выезда вы обязаны оплачивать ЖКУ, иначе нарастет долг. Закон не освобождает граждан от коммунальных платежей только потому, что дом признан аварийным. Коммунальные службы продолжают поддерживать минимальные услуги (отопление, электричество) пока дом заселен, и это требует затрат. Совет: продолжайте платить по счетам, пока официально проживаете в помещении. Если вы съехали, оформите прекращение начислений через управляющую компанию. Но сам факт аварийности не аннулирует ваши договоры на свет, воду и т.д. – имейте в виду, чтобы не накопить долг зря.

Чек-лист для собственников и эксплуатирующих организаций нежилых зданий при признаках аварийности

Цель: быстро сориентироваться, что делать, если у нежилого здания появились признаки опасного/аварийного состояния.

Коротко: обнаружили признаки опасного состояния — зафиксируйте, оградите, обследуйте, уведомьте надзор, действуйте по плану. В спорных случаях — идите в суд и добивайтесь судебной экспертизы. Безопасность людей и сохранность бизнеса важнее простоя: быстрые грамотные действия снижают риски, издержки и юридические последствия.