Легализация самовольных построек

Что признаётся самостроем

11 декабря 2013 года Правительством г. Москвы было принято постановление №819 «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков». Тем самым власти Москвы официально озвучили свое намерение эффективнее бороться с самовольным строительством и ужесточить ответственность.

Чиновники отметили, что эффективнее будет предупреждать организацию самовольных построек, а не бороться с уже возведенными самостроями. Однако поиск решения именно этой проблемы был спровоцирован огромным ростом количества самовольных построек в Москве. На сегодняшний день на территории столицы насчитывается около 1,7 тыс. капитальных и некапитальных незаконных самовольных построек, ориентировочной площадью 570 тыс. кв.м.

Прокомментировал данную ситуацию Заместитель Мэра Москвы в Правительстве по вопросам градостроительной политики Марат Хуснуллин:

«Самовольные строения — это воровство общественного пространства. Если стройка ведется без разрешения, без учета мнения жителей, без ведома властей, без уплаты налогов — это воровство, точно такое же, как если человек украдет кошелек или машину. Поэтому с воровством будем бороться.

Борьба с самостроями началась с составления списков незаконно возведенных строений в городе, куда попало около 900 зданий, принадлежащих не только частным лицам, но и известным торговым маркам и сетям общепита.

Эти списки постоянно актуализируются. Какие-то постройки в процессе демонтажа, по каким-то ведутся судебные дела с целью легализации. При подозрении на самострой специалисты госинспекции по недвижимости направляют материалы в окружную комиссию. И уже на основе заключения комиссии принимается решение о демонтаже, либо запускается процесс легализации по желанию владельца.»

— отметила пресс-секретарь Госинспекции по недвижимости Мария Филаретова.

Когда самострой могут снести

В основу решения комиссии об адресном сносе (демонтаже) самовольного строения или его легализации входит заключение независимых экспертов инженеров. Судебную строительно-техническую экспертизу, как правило, назначает арбитражный суд, который ставит перед специалистами ряд вопросов. Вот лишь некоторые из них:

1. Является ли постройка недвижимостью, имеет ли прочную связь с землей и возможно ли его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению?
2. Является ли постройка предметом капитального строения?
3. Соответствует ли самострой градостроительным нормам и правилам (с указанием всех норм и правил, которым должно соответствовать это здание)?
4. Создает ли указанная самовольная постройка угрозу жизни и здоровью граждан?

Самостроем может быть любое сооружение по своему функциональному назначению, которое находится на стадии первичного строительства, возведенное с отклонением от общего установленного порядка. Как правило, в большинстве случаев это означает отсутствие исходно-разрешительной документации.

Когда самовольную постройку могут снести по решению местной власти

Многие владельцев построек не торопятся оформлять в собственность и проводить легализацию самостроя, не понимая к чему это может привести. Приведем несколько примеров того, к чему могут привести такие действия:

• невозможность продать, подарить, разменять или завещать недвижимость либо земельный участок;
• невозможность законно и легально подключить коммуникации (водоснабжение, электричество, канализацию и т.д.)
• невозможность взятия кредита под залог самостроя;
• риск сноса постройки в самый неподходящий и внезапный момент (в столице данный процесс хорошо отлажен).

Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ строительство — создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых самовольных построек).

Сразу отметим, что сочетаний легализации самовольных построек может быть множество, и каждый случай по-своему индивидуален. Это обусловлено тем, что имеется немало индивидуальных особенностей, в которых находится конкретный самострой. Это и регион местонахождения постройки, и статус, и характеристики земельного участка, на котором находится самострой, и правовой статус первоначального строения (если речь идет о реконструкции), и техническое состояние и функциональное назначение. Поэтому оформление самостроя имеет свои особенности и нюансы в зависимости от региона РФ. К примеру, в столице данный процесс регулируется не только ст. 222 ГК РФ, а также несколькими постановлениями правительства. Не стоит забывать, что законодательство РФ постоянно изменяется на федеральном и региональном уровне, поэтому для эффективного узаконивания свою стратегию следует согласовать с практикующими профессиональными юристами и экспертами инженерами в строительстве.

При проведении досудебной (внесудебной) и судебной строительных экспертиз основными вопросами, которые должен исследовать эксперт, являются вопросы об отсутствии угрозы жизни и здоровью неопределенного круга лиц, а также о соответствии самовольной постройки градостроительным нормам и правилам.

Вместе с тем, эксперту необходимо сверить документы технического учета с фактическим состоянием постройки и отразить возражения и результаты в отчете.

Когда самовольную постройку могут снести по решению местной власти

В нашей практике встречались случаи, когда особо хитрые владельцы недвижимости по каким-либо причинам сносили (демонтировали) постройку и в тех же границах с аналогичными технико- экономическими показателями (площадью, строением, пятном застройки) возводили новый. А когда исполнительные органы обращались в суд, то владельцы недвижимости пытались доказывать, что новой постройки не было, а был лишь произведен капитальный ремонт. Отметим, что в таких случаях практически невозможно скрыть данный факт от эксперта. И если снос старого самостроя и возведение нового обошлись без происшествий на стройке, то эксплуатация такого вновь возведенного строения стоит под большим вопросом. Поскольку постройка, о сносе которой заявляется иск, государственной приемочной комиссией как капитальная самовольная постройка не принимается, на соответствие фактически выполненных работ по проекту не проверяется, проектная документация государственную экспертизу и контроль не проходит. В данных случаях при проведении экспертизы следует уделять особое повышенное внимание постройке.

Сроки для сноса или реконструкции постройки

Максимальный срок для исполнения решения суда или муниципальной власти — 1 год. Когда самострой по решению суда или властей нужно привести в соответствие с нормами, могут дать срок больше: от 6 месяцев до 3 лет (в зависимости от вида самовольной постройки).

С правовой же точки зрения, собственник утратил право собственности на снесенную постройку, а на новую еще не приобрел права. Исполнительные органы часто доказывают подобные случаи возникновения нового объекта недвижимого имущества.

Ниже мы рассмотрим наиболее частые в практике случаи узаконивания самостроя. Легализовать самовольную постройку при новом строительстве можно одним из указанных способов:

1. Через суд (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
2. Через градостроительную земельную комиссию (ГЗК);
3. Через комиссию по пресечению самовольного строительства.

В ст. 222 ГК РФ указана возможность признания права собственности на самовольную постройку «в ином установленном законом порядке». Данная формулировка в Гражданском кодексе не конкретизирована, но, по нашему мнению и наблюдению, под этим «порядком» и подразумевается возможность оформления прав собственности в упрощенном порядке, например, по «дачной амнистии», через ГЗК и т.д.

Разберем каждый из указанных случаев по порядку.

Как узаконить самострой — легализация через суд

До вступления в силу Федерального закона №339-ФЗ такие постройки почти всегда сносили без разбирательств. На сегодняшний день ситуация иная: в большинстве случаев решение о сносе принимает суд. В ходе судебного разбирательства фактический собственник может отстоять свою самовольную постройку. Часто собственники начинают узаконивание самостроя в судебном порядке не по своей инициативе, а когда становятся ответчиками по иску исполнительных и муниципальных органов в арбитражном суде. Однако в практике имеются и случаи, когда владельцы обращаются в суд после неудачной, а в некоторых случаях неоднократной попытки легализовать самострой в общем административном порядке, т.е. когда собственником исчерпаны все существующие законные способы признания права (в данном случае имеется в виду градостроительная земельная комиссия или комиссия по пресечению самовольного строительства).

К исковому заявлению о признании права собственности на объект самовольной постройки необходимо, в качестве доказательств, приложить следующие документы:

1. Имеющиеся документы на земельный участок (свидетельство о праве собственности или договор аренды земельного участка);
2. Имеющуюся проектную и исполнительную документацию на объект;
3. Экспертное заключение о том, что объект соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, а также о том, что он не создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц.

В данном случае речь идет о досудебной (внесудебной) экспертизе по легализации самовольной постройки, которую Вы можете заказать самостоятельно, обратившись в экспертную организацию.

Несмотря на то, что Ваш оппонент в процессе или сам арбитражный судья могут выразить сомнение в данном заключении эксперта и будет назначена судебная экспертиза (где эксперт будет уже нести уголовную ответственность за дачу заведомо ложного заключения), не стоит пренебрегать внесудебной экспертизой. Потому что именно заключение эксперта будет являться доказательством, с технической точки зрения, исправного состояния объекта. И даже если будет назначена судебная экспертиза в ином учреждении, то судебный эксперт всегда обратит внимание на наличие в материалах дела досудебного заключения.

Какие документы нужны для легализации самостроя

В целом, чем больше документов на самострой, тем лучше. В некоторых случаях доходит до того, что у собственника имеется полный пакет документов на объект (и проект, и экспертиза проектной документации, и договоры на землю, и договоры с эксплуатирующими организациями), однако отсутствует разрешение на строительство, и уже, с правовой точки зрения, данный объект нелегален, несмотря на многочисленные имеющиеся документы.

При судебной легализации самовольного строительства всегда необходимо помнить, что Вы можете не только проиграть дело, но и остаться без своей недвижимости, даже если у Вас имеется свидетельство о праве собственности на постройку и на земельный участок. Вследствие этого, необходимо воспользоваться помощью профессиональных специалистов и доверить представление интересов в суде опытному грамотному инженерному юристу с практикой в сфере завершенного и незавершенного строительства.

Узаконивание самострой через Градостроительную земельную комиссию (ГЗК)

На сегодняшний день это наиболее эффективный и действенный метод узаконивания строения. Данная процедура значительно проще по алгоритму, чем судебный процесс, значительно короче по срокам и намного дешевле для собственника самостроя.

В градостроительную земельную комиссию обращаются те, кто нарушил условия пользования земельным участком, т.е. целевое назначение земельного участка или условия договора аренды земли.

Градостроительная земельная комиссия, рассмотрев Ваше обращение, путем выпуска протокола ГЗК может принять решение о сохранении постройки путям прохождения собственником ряда мероприятий.

Легализация самостроя через комиссию по пресечению самовольного строительства

Комиссия по пресечению функционирует на уровне Префектур административных округов и Правительства города Москвы. В последнее время данный способ практически утратил свою существование, однако в редких случаях все же имеет место быть. В сферу деятельности комиссии входит возможность отмены решений о сносе самостроя. Также комиссия может способствовать узакониванию самостроя в иных инстанциях и выразить самостоятельное положительное решение по данному вопросу.

Как узаконить самострой при реконструкции

Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ «Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных) — это изменение параметров капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение предмета капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов».

Процедура легализации самостроя при реконструкции аналогична процессу при новом строительстве, т.е. узаконивание самостроя возможно либо в административном порядке, либо через суд.

Однако легализация реконструкции имеет более лояльный характер в силу некоторых особенностей. Во-первых, самовольная реконструкция происходит на строение, которое уже существует, а значит и исполнительные органы об этом осведомлены и ведут себя более мягко. Во-вторых, при подаче иска исполнительные органы часто путают реконструкцию с капитальным ремонтом в целях модернизации, переустройством и даже перепланировкой, т.е. со случаями, в которых процедура согласования значительно проще. В-третьих, с нашей экспертной точки зрения, многие случаи самовольной реконструкции полезны как для строения, так и для общества. Например, когда нужно предотвратить аварию и счет идет на минуты, то оформление документов, являющееся затратным по времени делом, становится трудновыполнимым. Или, например, в случае использования мансард вместо холодных чердаков, до эксплуатации которых, как правило, никому нет дела и где зачастую проживают лица без определенного места жительства.

Порядок процедуры легализации самовольной реконструкции зависит от типа строения, его функционального назначения, местоположения, типа проведенных работ и наличия имеющихся документов.

Отметим некоторые особые случаи и нюансы при легализации реконструкции.

Узаконивание реконструкции частного дома (или строительство гаража)

В случае реконструкции частного дома, находящегося на земле садоводческого или дачного хозяйства, следует обратиться в Росреестр, предъявив следующие документы:

• документы на земельный участок;
• декларацию об объекте недвижимости.

При реконструкции частного дома на землях ИЖС (индивидуального жилищного строительства) уточните, требуется ли получение разрешения в Вашем случае. Поскольку законодательством закреплены случаи, когда не требуется. Так, например, оно понадобится при:

• капитальном ремонте;
• перепланировке жилых помещений;
• реконструкции некапитальных строений;
• иных случаях, где не изменяется надежность и безопасность конструкций.

В данном случае в Росреестр предъявляют документацию, подтверждающую, что оформление разрешения не понадобится, либо что придется узаконивать реконструкцию через суд.

Узаконивание реконструкции нежилой постройки

Легализовать реконструкцию нежилого строения можно, если соблюдены следующие условия:

• тип недвижимости соответствует целевому назначению земельного участка;
• строение соответствует строительным нормативам и правилам и не создает угрозу жизни и здоровью граждан;
• были попытки получения разрешения как на реконструкцию, так и на ввод в эксплуатацию.

Легализация самостроя через суд

Перед направлением искового заявления в суд необходимо:

• попробовать получить разрешение на ввод строения в эксплуатацию;
• заказать и провести строительно-техническую экспертизу, установив, что постройка соответствует градостроительным нормативам и строительным правилам, и не представляет угрозу жизни и здоровью граждан;
• собрать пакет правоустанавливающих документов.

Последствия нелегализованного самостроя

Собственнику объекта самовольного строительства стоит опасаться не только ответственности за совершенное правонарушение, но и ситуации, в которой он может и вовсе оказаться без своей недвижимости на вполне законном основании.

При осуществлении самовольного строительства собственник и привлекаемые им лица могут совершить несколько правонарушений и получить следующее наказания:

1. Штраф вследствие нецелевого использование земельного участка. Статья 8.8 КОАП РФ «Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению». Наказывается наложением административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц — от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, административный штраф определяется следующим образом: для граждан — в размере от 10 000 до 20 000 рублей, для должностных лиц — от 20 000 до 50 000 рублей, для юридических лиц — от 100 000 до 200 000 рублей.
2. Штраф за строительство или реконструкцию без разрешения. Статья 9.5. КоАП РФ «Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию». Данное нарушение влечет наложение штрафа: на граждан – от 2000 до 5000 рублей, на ИП – от 20 000 до 50 000 рублей, на юридических лиц – от 500 000 до 1 000 000 рублей, а может быть и применена санкция на временное приостановление деятельности.
3. Штраф за невыполнение предписаний Госстройнадзора. Данное нарушение влечет наложение штрафа: на граждан – от 1500 до 2500 рублей, на предпринимателей – от 5000 до 10 000 рублей, на юридических лиц – от 50 000 до 100 000 рублей.

Легализация самостроя экспертами центра «ПГС»

Как Вы уже успели заметить, легализация самостроя – процедура непростая, рискованная и достаточна волокитная. Даже при наличии всех имеющихся документов и разнообразных разрешений строение может оказаться в списке под снос. Для предотвращения подобной ситуации необходимо действовать с грамотной юридической и экспертной поддержкой профессиональных специалистов и не пытаться решить возникшую проблему самостоятельно. И чем раньше начать это делать, тем эффективнее и дешевле будет процесс. Затягивание дела, попытки вызвать сочувствие и снисхождение, надежда на рассмотрение Вашего случая в исключительном порядке, как показывает практика, не приводят к положительным результатам. Снос строения по решению суда в таких случаях неизбежен.

Эффективно легализовать самострой, не потеряв время, деньги и недвижимость, Вам помогут специалисты Центра строительной экспертизы «ПГС». Мы проверим всю Вашу документацию и подскажем, как нужно действовать. А также можем разработать стратегию по легализации объекта и полностью реализовать ее.

Для получения помощи и бесплатной консультации Вы можете связаться с нами по телефонам указанным на сайте.

Строительно-техническая экспертиза самовольной постройки решает комплекс задач. Исследуя строение с точки зрения соответствия техническим нормам и строительным правилам, эксперты оценивают как следствие, так и степень безопасности эксплуатации самостроя. Цель такого тщательного исследования состоит в том, чтобы доказать: объект можно эксплуатировать, и для этого есть все основания, подтвержденные документально. Во время экспертизы обследуются все конструкции на предмет соблюдения СНИП и ГОСТ. Если нарушения отсутствуют, то строение признается законно построенным.

Компания ООО «ПГС» имеет большой опыт работы по проведению судебных строительно- технических экспертиз по искам Префектур города Москвы всех районов, а также Департамента городского имущества г.Москвы о признании построек самовольными и их сносе, с ответами на различные вопросы, поставленными Арбитражным судом г. Москвы.

Можно ли упростить оформление

Компания ООО «ПГС» создана высокопрофессиональными специалистами с целью оказания квалифицированной экспертной помощи административным, судебным и следственным органам, гражданам в области судебной строительно-технической экспертизы самостроя. В своей деятельности мы руководствуемся такими нормативно-техническими документами, как Федеральный закон от 31.05.2001г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Гражданский процессуальный кодекс РФ, Уголовно-процессуальный кодекс РФ, Арбитражный процессуальный кодекс РФ.

Эксперты и специалисты, работающие в ООО «ПГС», имеют высшее профильное образование и все необходимые документы, подтверждающие их квалификацию. Эксперты компании проводят экспертизы за разумные цены и в минимальные сроки, но не в ущерб качеству проводимых работ.

Компания «ПГС» готова провести в кратчайшие сроки качественную строительную экспертизу, направленную на определение законности возведения того или иного строения и предоставить следующие услуги:

1. Бесплатную консультацию перед заказом экспертизы самостроя;
2. Выполнение заключения в соответствии с законодательством;
3. Решение сопутствующих вопросов при процедуре узаконивания самовольной постройки.

Построим наиболее эффективную стратегию легализации постройки, выполним техническую экспертизу и согласуем сохранение строения с органами государственной власти, оформим в собственность. Лучшие практикующие юристы, инженеры эксперты на страже Ваших интересов.

Какие документы вы получите:

1. Выписка из реестра членов саморегулируемой организации «Ассоциация Саморегулируемая организация «МежРегионИзыскания» от «07» сентября 2017г. №494;
2. Свидетельство о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность капитального строительства № 0094.01-2013- 7718909596-П- 181, рег. № СРО- П-181- 25022013;
3. Свидетельство об аккредитации на право проведения негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий № RA.RU. 611081 от 22.05.2017г.;
4. Аттестат аккредитации испытательной лаборатории № RU.АСК.ИЛ. 363 от 14.11.2016г.;
5. Свидетельство о действительном членстве в Некоммерческом партнерстве «Палата судебных экспертов имени Ю.Г. Корухова» № 9167 от 20.05.2013г.;
6. Сертификат соответствия требованиям ГОСТ ISO 9001-2011 (ISO 9001:2008) №РОСС RU.3748.04НАУ0 – 77000676002970.102015 от 27.10.2015г.;

Сколько стоит легализовать самострой