Поможем подготовить документы для легализации самостроя с целью приведения постройки в соответствие с требованиями законодательства и избежать сноса объекта! Высокое качество экспертизы. Четкое соблюдение сроков.
Легализация самостроя в Москве и Московской области - это комплекс работ по проведению строительно-технических экспертиз с целью узаконить как в судебном, так и в досудебном порядке любой объект недвижимости, сооружение, которое по своему функциональному назначению находится на стадии первичного строительства, незаконно возведенное с отклонением от общего установленного государственного порядка.
Как правило, в большинстве случаев - это означает отсутствие исходно-разрешительной проектной документации, которую готова подготовить для вас компания «ПГС».
В Москве, как и во многих других городах, самострой часто является результатом незаконной застройки или самовольного использования земельных участков. Это может быть вызвано различными факторами, включая отсутствие финансовых средств для получения разрешений или нарушения, допущенные в процессе строительства. Процесс легализации самостроя в Москве включает в себя следующие шаги:
- Владелец самостроя должен обратиться в соответствующие муниципальные органы или городское строительное управление для получения информации о процедуре легализации и предоставления необходимых документов.
- Технический экспертиза. При легализации самостроя требуется проведение строительно-технической экспертизы по самовольной постройке, чтобы определить соответствие построенного здания строительным нормам и правилам. Экспертиза может включать проверку конструкции, безопасности, санитарных норм и энергоэффективности объекта.
- Юридическое оформление. Владелец самостроя должен предоставить все необходимые документы и заполнить соответствующие заявления для юридического оформления объекта недвижимости. Это может включать предоставление планов и чертежей, сведений о праве собственности на землю и другие документы.
- Оплата необходимых сборов и штрафов. Часто для легализации самостроя требуется оплата штрафов за незаконное строительство или использование земли. Также может взиматься сбор за предоставление разрешения на использование объекта недвижимости.
- Принятие решения. После предоставления всех необходимых документов и прохождения соответствующих экспертиз, государственные органы принимают решение о легализации самостроя. Если объект соответствует требованиям строительных норм и правил, а также соблюдены все процедуры и оплачены сборы и штрафы, то может быть выдано разрешение на использование объекта недвижимости.
- Регистрация прав собственности. После получения разрешения на использование объекта недвижимости, владелец должен зарегистрировать свое право собственности в соответствующих государственных органах, например, в Росреестре. Это позволит легально владеть и распоряжаться недвижимостью.
Важно отметить, что процедура легализации самостроя может быть сложной. Мы предоставляем следующие услуги:
| Услуга | Стоимость, руб. |
| Заключение о соответствии объекта строительства "ЗОС" | от 100 000 |
| Разработка альбома АГР и согласование в Москомархитектуре | от 100 000 |
| Градостроительный аудит земельного участка | от 80 000 |
Что признаётся самовольной постройкой?
11 декабря 2013 года Правительством г. Москвы было принято Постановление Правительства Москвы №819 «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков»" №819. Тем самым власти Москвы официально озвучили свое намерение эффективнее бороться с самовольным строительством и ужесточить ответственность. Чиновники отметили, что эффективнее будет предупреждать организацию самовольных построек, а не бороться с уже возведенными самостроями. Однако поиск решения именно этой проблемы был спровоцирован огромным ростом количества самовольных построек в Москве. На сегодняшний день на территории столицы насчитывается около 1,7 тыс. капитальных и некапитальных незаконных самовольных построек, ориентировочной площадью 570 тыс. кв.м.
Прокомментировал данную ситуацию Заместитель Мэра Москвы в Правительстве по вопросам градостроительной политики Марат Хуснуллин:
«Самовольные строения — это воровство общественного пространства. Если стройка ведется без разрешения, без учета мнения жителей, без ведома властей, без уплаты налогов — это воровство, точно такое же, как если человек украдет кошелек или машину. Поэтому с воровством будем бороться.»
Пресс-секретарь Госинспекции по недвижимости Мария Филаретова отметила:
«Борьба с самостроями началась с составления списков незаконно возведенных строений в городе куда попало около 900 зданий, принадлежащих не только частным лицам, но и известным торговым маркам и сетям общепита. Эти списки постоянно актуализируются. Какие-то постройки в процессе демонтажа, по каким-то ведутся судебные дела с целью легализации самостроя в Москве и области. При подозрении на самострой специалисты госинспекции по недвижимости направляют материалы в окружную комиссию. И уже на основе заключения комиссии принимается решение о демонтаже, либо запускается процесс легализации самовольной постройки по желанию владельца.»
Получить коммерческое предложение
Когда самострой могут снести?
В основу решения комиссии об адресном сносе (демонтаже) самовольного строения или его легализации входит заключение специалистов-инженеров. Судебную строительно-техническую экспертизу, как правило, назначает арбитражный суд, который ставит перед специалистами ряд вопросов. Вот лишь некоторые из них:
- Является ли постройка объектом недвижимостью, имеет ли прочную связь с землей и возможно ли его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению?
- Является ли постройка предметом капитального строения?
- Соответствует ли самострой градостроительным нормам и правилам (с указанием всех норм и правил, которым должно соответствовать это здание)?
- Создает ли указанная самовольная постройка угрозу жизни и здоровью граждан?
Самостроем может быть любое сооружение по своему функциональному назначению, которое находится на стадии первичного строительства, возведенное с отклонением от общего установленного порядка. Как правило, в большинстве случаев это означает отсутствие исходно-разрешительной документации.
Снос самостроя по решению местной власти
Многие владельцев построек не торопятся оформлять в собственность и проводить легализацию самостроя, не понимая к чему это может привести. Приведем несколько примеров того, к чему могут привести такие действия:
- невозможность продать, подарить, разменять или завещать недвижимость либо земельный участок;
- невозможность законно и легально подключить коммуникации (водоснабжение, электричество, канализацию и т.д.);
- невозможность взятия кредита под залог самостроя;
- риск сноса постройки в самый неподходящий и внезапный момент (в столице данный процесс хорошо отлажен).
Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ строительство — это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых самовольных построек).
Сразу отметим, что сочетаний легализации самовольных построек может быть множество, и каждый случай по-своему индивидуален. Это обусловлено тем, что имеется немало индивидуальных особенностей, в которых находится конкретный самострой. Это и регион местонахождения постройки, и статус, и характеристики земельного участка, на котором находится самовольная постройка и правовой статус первоначального строения (если речь идет о реконструкции), и техническое состояние, и функциональное назначение. Поэтому оформление самостроя имеет свои особенности и нюансы в зависимости от региона РФ. К примеру, в столице данный процесс регулируется не только ст. 222 ГК РФ, а также несколькими постановлениями правительства. Не стоит забывать, что законодательство РФ постоянно изменяется на федеральном и региональном уровне.
Вместе с тем, специалисту необходимо сверить документы технического учета с фактическим состоянием постройки и отразить возражения и результаты в отчете.
В нашей практике встречались случаи, когда особо хитрые владельцы недвижимости по каким-либо причинам сносили (демонтировали) постройку и в тех же границах с аналогичными технико-экономическими показателями (площадью, строением, пятном застройки) возводили новый. А когда исполнительные органы обращались в суд, то владельцы недвижимости пытались доказывать, что новой постройки не было, а был лишь произведен капитальный ремонт. Отметим, что в таких случаях практически невозможно скрыть данный факт от эксперта. И если снос старого строения и возведение нового обошлись без происшествий на стройке, то эксплуатация такого вновь возведенного строения стоит под большим вопросом. Поскольку постройка, о сносе которой заявляется иск, государственной приемочной комиссией как капитальная самовольная постройка не принимается, на соответствие фактически выполненных работ по проекту не проверяется, проектная документация государственный контроль не проходит. В данных случаях при проведении технического обследования специалистам следует уделять особое повышенное внимание постройке.
Сроки для сноса или реконструкции постройки
Максимальный срок для исполнения решения суда или муниципальной власти — 1 год. Когда самовольную постройку по решению суда или властей нужно привести в соответствие с нормами, могут дать срок больше: от 6 месяцев до 3 лет (в зависимости от вида самовольной постройки).
С правовой же точки зрения, собственник утратил право собственности на снесенную постройку, а на новую еще не приобрел права. Исполнительные органы часто доказывают подобные случаи возникновения нового объекта недвижимого имущества.
Какие документы нужны для легализации самостроя?
При легализации самовольного строительства через судебное разбирательство необходимо понимать, что вы можете не только проиграть дело, но и остаться без своей недвижимости, даже если у вас имеется свидетельство о праве собственности на постройку и на земельный участок. Вследствие этого, рекомендуем доверить подготовку документов для суда специалистам компании «ПГС»: АГР, ЗОС, градостроительный аудит.
Легализация самостроя при реконструкции
Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ «Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных) - это изменение параметров капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение предмета капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов».
- самовольная реконструкция происходит на строение, которое уже существует, а значит и исполнительные органы об этом осведомлены и ведут себя более мягко.
- при подаче иска исполнительные органы часто путают реконструкцию с капитальным ремонтом в целях модернизации, переустройством и даже перепланировкой, т.е. со случаями, в которых процедура согласования значительно проще.
- с нашей профессиональной точки зрения, многие случаи легализации самовольной реконструкции полезны как для строения, так и для общества. Например, когда нужно предотвратить аварию и счет идет на минуты, то оформление документов, являющееся затратным по времени делом, становится трудновыполнимым. Или, например, в случае использования мансард вместо холодных чердаков, до эксплуатации которых, как правило, никому нет дела и где зачастую проживают лица без определенного места жительства.
Порядок процедуры легализации самовольной реконструкции зависит от типа строения, его функционального назначения, местоположения, типа проведенных работ и наличия имеющихся документов. Отметим некоторые особые случаи и нюансы при легализации реконструкции.
Частный дом (гараж)
В случае реконструкции частного дома, находящегося на земле садоводческого или дачного хозяйства, следует обратиться в Росреестр, предъявив следующие документы:
- документы на земельный участок;
- декларацию об объекте недвижимости.
При реконструкции частного дома на землях ИЖС (индивидуального жилищного строительства) уточните, требуется ли получение разрешения в вашем случае. Поскольку законодательством закреплены случаи, когда не требуется. Так, например, оно понадобится при: капитальном ремонте; перепланировке жилых помещений; реконструкции некапитальных строений; иных случаях, где не изменяется надежность и безопасность конструкций. В данном случае в Росреестр предъявляют документацию, подтверждающую, что оформление разрешения не понадобится, либо что придется легализовать реконструкцию через суд.
Нежилая постройка
Легализовать реконструкцию нежилого строения можно, если соблюдены следующие условия:
- тип недвижимости соответствует целевому назначению земельного участка;
- строение соответствует строительным нормативам и правилам и не создает угрозу жизни и здоровью граждан;
- были попытки получения разрешения как на реконструкцию, так и на ввод в эксплуатацию.
Способы узаконения самовольных построек
Легализовать самовольную постройку при новом строительстве можно одним из указанных способов:- через суд (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
- через градостроительную земельную комиссию (ГЗК);
- через комиссию по пресечению самовольного строительства.
В ст. 222 ГК РФ указана возможность признания права собственности на самовольную постройку «в ином установленном законом порядке». Данная формулировка в Гражданском кодексе не конкретизирована, но, по нашему мнению и наблюдению, под этим «порядком» и подразумевается возможность оформления прав собственности в упрощенном порядке, например, по «дачной амнистии», через ГЗК и т.д.
1. Через суд
До вступления в силу Федерального закона №339-ФЗ такие постройки почти всегда сносили без разбирательств. На сегодняшний день ситуация иная: в большинстве случаев решение о сносе принимает суд. В ходе судебного разбирательства фактический собственник может отстоять свою самовольную постройку. Часто собственники начинают легализацию самостроя в судебном порядке не по своей инициативе, а когда становятся ответчиками по иску исполнительных и муниципальных органов в арбитражном суде. Однако в практике имеются и случаи, когда владельцы обращаются в суд после неудачной, а в некоторых случаях неоднократной попытки легализовать самовольную постройку в общем административном порядке, т.е. когда собственником исчерпаны все существующие законные способы признания права (в данном случае имеется в виду градостроительная земельная комиссия или комиссия по пресечению самовольного строительства). К исковому заявлению о признании права собственности на объект самовольной постройки необходимо, в качестве доказательств, приложить следующие документы:
- Имеющиеся документы на земельный участок (свидетельство о праве собственности или договор аренды земельного участка);
- Имеющуюся проектную и исполнительную документацию на объект;
- Экспертное заключение о том, что объект соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, а также о том, что он не создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц.
Несмотря на то, что ваш оппонент в процессе или сам арбитражный судья могут выразить сомнение в заключении специалиста и будет назначена судебная экспертиза (где эксперт будет уже нести уголовную ответственность за дачу заведомо ложного заключения), не стоит пренебрегать внесудебной. Потому что именно заключение специалиста будет являться доказательством, с технической точки зрения, исправного состояния объекта. И даже если будет назначено судебное рассмотрение в ином учреждении, то судебный специалист всегда обратит внимание на наличие в материалах дела досудебного заключения.
2. Через ГЗК (градостроительную земельную комиссию)
На сегодняшний день это наиболее эффективный и действенный метод узаконивания строения в Москве через ГЗК - Градостроительную земельную комиссию. Данная процедура значительно проще по алгоритму, чем судебный процесс, значительно короче по срокам и намного дешевле для собственника строения. В градостроительную земельную комиссию в рамках легализации самовольной постройки обращаются те, кто нарушил условия пользования земельным участком, т.е. целевое назначение земельного участка или условия договора аренды земли.
Градостроительная земельная комиссия, рассмотрев ваше обращение, путем выпуска протокола ГЗК может принять решение о сохранении постройки путям прохождения собственником ряда мероприятий.
3. Через комиссию по пресечению самовольного строительства
Комиссия по пресечению функционирует на уровне Префектур административных округов и Правительства города Москвы. В последнее время данный способ практически утратил свою существование, однако в редких случаях все же имеет место. В сферу деятельности комиссии входит возможность отмены решений о сносе строения. Также комиссия может способствовать легализации самовольных построек в иных инстанциях и выразить положительное решение по данному вопросу.
4. Легализация самовольной постройки с учетом подготовки проектной документации в центре «ПГС»
Как вы уже успели заметить, легализация самовольной постройки – процедура непростая, рискованная и достаточна волокитная. Даже при наличии всех имеющихся документов и разнообразных разрешений строение может оказаться в списке под снос. Для предотвращения подобной ситуации необходимо действовать с грамотной юридической и экспертной поддержкой профессиональных специалистов и не пытаться решить возникшую проблему своими силами. И чем раньше начать это делать, тем эффективнее и дешевле будет процесс. Затягивание дела, попытки вызвать сочувствие и снисхождение, надежда на рассмотрение вашего случая в исключительном порядке, как показывает практика, не приводят к положительным результатам. Снос строения по решению суда в таких случаях неизбежен.
Строительно-техническая экспертиза самовольной постройки в рамках процесса легализации решает комплекс задач. Исследуя строение с точки зрения соответствия техническим нормам и строительным правилам, эксперты оценивают как следствие, так и степень безопасности эксплуатации самостроя. Цель такого тщательного исследования состоит в том, чтобы доказать: объект можно эксплуатировать, и для этого есть все основания, подтвержденные документально. Во время экспертизы обследуются все конструкции на предмет соблюдения СНИП и ГОСТ. Если нарушения отсутствуют, то строение признается законно построенным.
Компания ООО «ПГС» имеет большой опыт работы по подготовке документации для проведению легализации самостроя и проведении судебной строительной технической экспертизы по искам Префектур города Москвы всех районов, а также Департамента городского имущества г. Москвы о признании построек самовольными и их сносе, с ответами на различные вопросы, поставленными Арбитражным судом г. Москвы.
Стоимость подготовки проектной документации для целей легализации самовольной постройки
| Предварительный расчет | Стоимость/сроки |
| Консультация: | Бесплатно |
| Выезд по Москве (при заключении договора): | Бесплатно |
| Подготовка документов | от 80 000 руб. |
| Сроки выполнения | от 7 рабочих дней |
Последствия нелегализованного самостроя
Собственнику объекта самовольного строительства стоит опасаться не только ответственности за совершенное правонарушение, но и ситуации, в которой он может и вовсе оказаться без своей недвижимости на вполне законном основании. При осуществлении самовольного строительства собственник и привлекаемые им лица могут совершить несколько правонарушений и получить следующее наказания:
- Штраф вследствие нецелевого использование земельного участка. Статья 8.8 КОАП РФ «Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению». Наказывается наложением административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, административный штраф определяется следующим образом: для граждан - в размере от 10 000 до 20 000 рублей, для должностных лиц - от 20 000 до 50 000 рублей, для юридических лиц - от 100 000 до 200 000 рублей.
- Штраф за строительство или реконструкцию без разрешения. Статья 9.5. КоАП РФ «Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию». Данное нарушение влечет наложение штрафа: на граждан – от 2000 до 5000 рублей, на ИП – от 20 000 до 50 000 рублей, на юридических лиц – от 500 000 до 1 000 000 рублей, а может быть и применена санкция на временное приостановление деятельности.
- Штраф за невыполнение предписаний Госстройнадзора. Данное нарушение влечет наложение штрафа: на граждан – от 1500 до 2500 рублей, на предпринимателей – от 5000 до 10 000 рублей, на юридических лиц – от 50 000 до 100 000 рублей.
Стаж работы в области строительства – 13 лет. Стаж работы в области строительно-технической экспертизы – 13 лет.
Образование – высшее. Окончил Московский государственный строительный университет по специальности «Промышленное...
Стаж работы в области строительства – 5 лет. Стаж работы в области строительно-технической экспертизы – 5 лет.
Образование – высшее. Окончила ФГБОУ ВО «Южно-Российский государственный политехнический университет (НПИ) имени...
