Легализация самостроя - подготовка документации от 7 рабочих дней

Как правило, в большинстве случаев - это означает отсутствие исходно-разрешительной проектной документации, которую готова подготовить для вас компания «ПГС».

В Москве, как и во многих других городах, самострой часто является результатом незаконной застройки или самовольного использования земельных участков. Это может быть вызвано различными факторами, включая отсутствие финансовых средств для получения разрешений или нарушения, допущенные в процессе строительства. Процесс легализации самостроя в Москве включает в себя следующие шаги:

• Владелец самостроя должен обратиться в соответствующие муниципальные органы или городское строительное управление для получения информации о процедуре легализации и предоставления необходимых документов.
• Технический экспертиза. При легализации самостроя требуется проведение строительно-технической экспертизы по самовольной постройке, чтобы определить соответствие построенного здания строительным нормам и правилам. Экспертиза может включать проверку конструкции, безопасности, санитарных норм и энергоэффективности объекта.
• Юридическое оформление. Владелец самостроя должен предоставить все необходимые документы и заполнить соответствующие заявления для юридического оформления объекта недвижимости. Это может включать предоставление планов и чертежей, сведений о праве собственности на землю и другие документы.
• Оплата необходимых сборов и штрафов. Часто для легализации самостроя требуется оплата штрафов за незаконное строительство или использование земли. Также может взиматься сбор за предоставление разрешения на использование объекта недвижимости.
• Принятие решения. После предоставления всех необходимых документов и прохождения соответствующих экспертиз, государственные органы принимают решение о легализации самостроя. Если объект соответствует требованиям строительных норм и правил, а также соблюдены все процедуры и оплачены сборы и штрафы, то может быть выдано разрешение на использование объекта недвижимости.
• Регистрация прав собственности. После получения разрешения на использование объекта недвижимости, владелец должен зарегистрировать свое право собственности в соответствующих государственных органах, например, в Росреестре. Это позволит легально владеть и распоряжаться недвижимостью.

Снос самостроя по решению местной власти

Многие владельцев построек не торопятся оформлять в собственность и проводить легализацию самостроя, не понимая к чему это может привести. Приведем несколько примеров того, к чему могут привести такие действия:

• невозможность продать, подарить, разменять или завещать недвижимость либо земельный участок;
• невозможность законно и легально подключить коммуникации (водоснабжение, электричество, канализацию и т.д.);
• невозможность взятия кредита под залог самостроя;
• риск сноса постройки в самый неподходящий и внезапный момент (в столице данный процесс хорошо отлажен).

Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ строительство — это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых самовольных построек).

Сразу отметим, что сочетаний легализации самовольных построек может быть множество, и каждый случай по-своему индивидуален. Это обусловлено тем, что имеется немало индивидуальных особенностей, в которых находится конкретный самострой. Это и регион местонахождения постройки, и статус, и характеристики земельного участка, на котором находится самовольная постройка и правовой статус первоначального строения (если речь идет о реконструкции), и техническое состояние, и функциональное назначение. Поэтому оформление самостроя имеет свои особенности и нюансы в зависимости от региона РФ. К примеру, в столице данный процесс регулируется не только ст. 222 ГК РФ, а также несколькими постановлениями правительства. Не стоит забывать, что законодательство РФ постоянно изменяется на федеральном и региональном уровне.

Вместе с тем, специалисту необходимо сверить документы технического учета с фактическим состоянием постройки и отразить возражения и результаты в отчете.

В нашей практике встречались случаи, когда особо хитрые владельцы недвижимости по каким-либо причинам сносили (демонтировали) постройку и в тех же границах с аналогичными технико-экономическими показателями (площадью, строением, пятном застройки) возводили новый. А когда исполнительные органы обращались в суд, то владельцы недвижимости пытались доказывать, что новой постройки не было, а был лишь произведен капитальный ремонт. Отметим, что в таких случаях практически невозможно скрыть данный факт от эксперта. И если снос старого строения и возведение нового обошлись без происшествий на стройке, то эксплуатация такого вновь возведенного строения стоит под большим вопросом. Поскольку постройка, о сносе которой заявляется иск, государственной приемочной комиссией как капитальная самовольная постройка не принимается, на соответствие фактически выполненных работ по проекту не проверяется, проектная документация государственный контроль не проходит. В данных случаях при проведении технического обследования специалистам следует уделять особое повышенное внимание постройке.

Сроки для сноса или реконструкции постройки

Максимальный срок для исполнения решения суда или муниципальной власти — 1 год. Когда самовольную постройку по решению суда или властей нужно привести в соответствие с нормами, могут дать срок больше: от 6 месяцев до 3 лет (в зависимости от вида самовольной постройки).

С правовой же точки зрения, собственник утратил право собственности на снесенную постройку, а на новую еще не приобрел права. Исполнительные органы часто доказывают подобные случаи возникновения нового объекта недвижимого имущества.

Какие документы нужны для легализации самостроя?

При легализации самовольного строительства через судебное разбирательство необходимо понимать, что вы можете не только проиграть дело, но и остаться без своей недвижимости, даже если у вас имеется свидетельство о праве собственности на постройку и на земельный участок. Вследствие этого, рекомендуем доверить подготовку документов для суда специалистам компании «ПГС»: АГР, ЗОС, градостроительный аудит.

Легализация самостроя при реконструкции

Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ «Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных) - это изменение параметров капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение предмета капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов».

1. самовольная реконструкция происходит на строение, которое уже существует, а значит и исполнительные органы об этом осведомлены и ведут себя более мягко.
2. при подаче иска исполнительные органы часто путают реконструкцию с капитальным ремонтом в целях модернизации, переустройством и даже перепланировкой, т.е. со случаями, в которых процедура согласования значительно проще.
3. с нашей профессиональной точки зрения, многие случаи легализации самовольной реконструкции полезны как для строения, так и для общества. Например, когда нужно предотвратить аварию и счет идет на минуты, то оформление документов, являющееся затратным по времени делом, становится трудновыполнимым. Или, например, в случае использования мансард вместо холодных чердаков, до эксплуатации которых, как правило, никому нет дела и где зачастую проживают лица без определенного места жительства.

Порядок процедуры легализации самовольной реконструкции зависит от типа строения, его функционального назначения, местоположения, типа проведенных работ и наличия имеющихся документов. Отметим некоторые особые случаи и нюансы при легализации реконструкции.

Частный дом (гараж)

В случае реконструкции частного дома, находящегося на земле садоводческого или дачного хозяйства, следует обратиться в Росреестр, предъявив следующие документы:

• документы на земельный участок;
• декларацию об объекте недвижимости.

При реконструкции частного дома на землях ИЖС (индивидуального жилищного строительства) уточните, требуется ли получение разрешения в вашем случае. Поскольку законодательством закреплены случаи, когда не требуется. Так, например, оно понадобится при: капитальном ремонте; перепланировке жилых помещений; реконструкции некапитальных строений; иных случаях, где не изменяется надежность и безопасность конструкций. В данном случае в Росреестр предъявляют документацию, подтверждающую, что оформление разрешения не понадобится, либо что придется легализовать реконструкцию через суд.

Нежилая постройка

Легализовать реконструкцию нежилого строения можно, если соблюдены следующие условия:

• тип недвижимости соответствует целевому назначению земельного участка;
• строение соответствует строительным нормативам и правилам и не создает угрозу жизни и здоровью граждан;
• были попытки получения разрешения как на реконструкцию, так и на ввод в эксплуатацию.

Способы узаконения самовольных построек

• через суд (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
• через градостроительную земельную комиссию (ГЗК);
• через комиссию по пресечению самовольного строительства.

В ст. 222 ГК РФ указана возможность признания права собственности на самовольную постройку «в ином установленном законом порядке». Данная формулировка в Гражданском кодексе не конкретизирована, но, по нашему мнению и наблюдению, под этим «порядком» и подразумевается возможность оформления прав собственности в упрощенном порядке, например, по «дачной амнистии», через ГЗК и т.д.

1. Через суд

До вступления в силу Федерального закона №339-ФЗ такие постройки почти всегда сносили без разбирательств. На сегодняшний день ситуация иная: в большинстве случаев решение о сносе принимает суд. В ходе судебного разбирательства фактический собственник может отстоять свою самовольную постройку. Часто собственники начинают легализацию самостроя в судебном порядке не по своей инициативе, а когда становятся ответчиками по иску исполнительных и муниципальных органов в арбитражном суде. Однако в практике имеются и случаи, когда владельцы обращаются в суд после неудачной, а в некоторых случаях неоднократной попытки легализовать самовольную постройку в общем административном порядке, т.е. когда собственником исчерпаны все существующие законные способы признания права (в данном случае имеется в виду градостроительная земельная комиссия или комиссия по пресечению самовольного строительства). К исковому заявлению о признании права собственности на объект самовольной постройки необходимо, в качестве доказательств, приложить следующие документы:

• Имеющиеся документы на земельный участок (свидетельство о праве собственности или договор аренды земельного участка);
• Имеющуюся проектную и исполнительную документацию на объект;
• Экспертное заключение о том, что объект соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, а также о том, что он не создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц.

Несмотря на то, что ваш оппонент в процессе или сам арбитражный судья могут выразить сомнение в заключении специалиста и будет назначена судебная экспертиза (где эксперт будет уже нести уголовную ответственность за дачу заведомо ложного заключения), не стоит пренебрегать внесудебной. Потому что именно заключение специалиста будет являться доказательством, с технической точки зрения, исправного состояния объекта. И даже если будет назначено судебное рассмотрение в ином учреждении, то судебный специалист всегда обратит внимание на наличие в материалах дела досудебного заключения.

2. Через ГЗК (градостроительную земельную комиссию)

На сегодняшний день это наиболее эффективный и действенный метод узаконивания строения в Москве через ГЗК - Градостроительную земельную комиссию. Данная процедура значительно проще по алгоритму, чем судебный процесс, значительно короче по срокам и намного дешевле для собственника строения. В градостроительную земельную комиссию в рамках легализации самовольной постройки обращаются те, кто нарушил условия пользования земельным участком, т.е. целевое назначение земельного участка или условия договора аренды земли.

Градостроительная земельная комиссия, рассмотрев ваше обращение, путем выпуска протокола ГЗК может принять решение о сохранении постройки путям прохождения собственником ряда мероприятий.

3. Через комиссию по пресечению самовольного строительства

Комиссия по пресечению функционирует на уровне Префектур административных округов и Правительства города Москвы. В последнее время данный способ практически утратил свою существование, однако в редких случаях все же имеет место. В сферу деятельности комиссии входит возможность отмены решений о сносе строения. Также комиссия может способствовать легализации самовольных построек в иных инстанциях и выразить положительное решение по данному вопросу.

4. Легализация самовольной постройки с учетом подготовки проектной документации в центре «ПГС»

Как вы уже успели заметить, легализация самовольной постройки – процедура непростая, рискованная и достаточна волокитная. Даже при наличии всех имеющихся документов и разнообразных разрешений строение может оказаться в списке под снос. Для предотвращения подобной ситуации необходимо действовать с грамотной юридической и экспертной поддержкой профессиональных специалистов и не пытаться решить возникшую проблему своими силами. И чем раньше начать это делать, тем эффективнее и дешевле будет процесс. Затягивание дела, попытки вызвать сочувствие и снисхождение, надежда на рассмотрение вашего случая в исключительном порядке, как показывает практика, не приводят к положительным результатам. Снос строения по решению суда в таких случаях неизбежен.

Строительно-техническая экспертиза самовольной постройки в рамках процесса легализации решает комплекс задач. Исследуя строение с точки зрения соответствия техническим нормам и строительным правилам, эксперты оценивают как следствие, так и степень безопасности эксплуатации самостроя. Цель такого тщательного исследования состоит в том, чтобы доказать: объект можно эксплуатировать, и для этого есть все основания, подтвержденные документально. Во время экспертизы обследуются все конструкции на предмет соблюдения СНИП и ГОСТ. Если нарушения отсутствуют, то строение признается законно построенным.

Компания ООО «ПГС» имеет большой опыт работы по подготовке документации для проведению легализации самостроя и проведении судебной строительной технической экспертизы по искам Префектур города Москвы всех районов, а также Департамента городского имущества г. Москвы о признании построек самовольными и их сносе, с ответами на различные вопросы, поставленными Арбитражным судом г. Москвы.

Стоимость подготовки проектной документации для целей легализации самовольной постройки

Предварительный расчет: