Градостроительный аудит земельного участка

Стоимость градостроительного аудита в Москве и области

Зачем нужен градостроительный аудит?

1. Определение возможности строительства: позволяет понять, можно ли вообще строить на выбранном участке и что именно.
2. Оценка стоимости проекта: помогает рассчитать затраты на строительство с учетом всех необходимых согласований и разрешений.
3. Минимизация рисков: выявляет скрытые проблемы, которые могут привести к задержкам или увеличению стоимости проекта.
4. Оптимизация потенциала использования участка: помогает найти наиболее эффективный способ использования земельного участка.

Этапы градостроительного аудита земельного участка

Проблемы, которые выявляет градостроительный аудит

• ГИН (Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости в городе Москве) – проводится координация всего процесса легализации с момента обращения правообладателя (собственника объекта), сбор сведений и их обобщение, подготовка справочных материалов и документов к рассмотрению объекта;
• ДГИ (Департамент городского имущества) – изучается возможность оформления земельно-правовых отношений с учетом возможных разночтений с данными технического учета, кадастром и ЕГРН, расчет размера штрафных санкций, проект решения ГЗК (проект протокола). Проводится анализ судопроизводства в отношении объекта;
• МКА (Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы) – исследуется проверка ограничений и обременений в отношении использования земельного участка (ПЗЗ, ВРИ, коммунальные сети, зоны метрополитена и иные градостроительные ограничения), а также согласование архитектурного облика сохраняемого объекта;
• МКСИ (Москомстройинвест) – исследуется возможность подготовки материалов и документов для рассмотрения на Рабочей группе ГЗК, внесение вопроса в повестку ГЗК, контроль исполнения протокола ГЗК в установленные протоколом регламенты сроки, пересмотр/отмена решений ГЗК;
• ДКН (Департамент культурного наследия) - исследуется возможность и необходимость согласования объекта(ов), находящегося в зоне охраны памятников истории и культуры.
• ДПиОС (Департамент Природопользования и Охраны Окружающей Среды) - исследуется возможность и необходимость согласования объекта(ов), находящегося в границах особо охраняемой природной территории (ООПТ).
• ГУП «Московский метрополитен» - исследуется возможность и необходимость согласования объекта(ов), находящегося в границах охранных зон коммуникаций метрополитена или охраняемой зоны самого метро.
• АО «Мосводоканал» - исследуется возможность и необходимость согласования объекта(ов), находящихся в границах охранных зон водопроводных и канализационных коммуникаций.
• ГУП «Мосводосток» - исследуется возможность и необходимость согласования объекта(ов), находящихся в границах охранных зон водосточных коммуникаций.
• ПАО «МОЭК» - исследуется возможность и необходимость согласования объекта(ов), находящихся в зоне тепловых сетей.
• ГУП «Москоллектор» - исследуется возможность и необходимость согласования объекта(ов), находящихся в зоне коллекторов.

Что входит в градостроительный аудит?

• Анализ правового статуса участка: проверка наличия всех необходимых документов, прав собственности, аренды и т.д.
• Оценка градостроительных ограничений: изучение ПЗЗ, выявление зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), ограничений по высоте зданий, плотности застройки и т.д.
• Анализ инженерных коммуникаций: оценка доступности и состояния инженерных сетей, расчет необходимых мощностей.
• Оценка экологической обстановки: проверка наличия загрязнений, зон с особыми экологическими условиями.
• Оценка рельефа и геологических условий: определение возможности проведения строительных работ, необходимости укрепления грунта и т.д.
• Расчет параметров застройки: определение допустимых размеров и этажности зданий, плотности застройки и т.д.
• Разработка рекомендаций: подготовка подробного отчета с выводами и рекомендациями по использованию участка.

Документация по земельному аудиту

• генеральный план;
• градостроительный план ЗУ;
• правила землепользования и застройки;
• схемы межевания и планировки земли.

Итогом анализа и проведенных мероприятий являются следующие возможные ситуации:

1. Получение понимания общей ситуации по легализации объекта и понимания итоговой стоимости проекта, а также ориентировочные сроки реализации.
2. При проведении анализа выявляются непреодолимые факты, препятствующие реализации проекта (например: вступившее в силу решение суда, нахождение объекта в особых зонах и прочее). В данном случае данная информация доводится до сведения заказчика.
3. При проведении анализа понимаем, что по какой-то причине не можем собрать достаточной информации (такое случается крайне редко). Прорабатываем мероприятия для преодоления данных факторов.