Анализ (проработка)

Анализ легализации объектов самовольного строительства

Порядок легализации объекта начинается с анализа всей имеющейся документации на объект. В рамках проработки вопроса легализации проводится сбор информации и глубокий анализ ситуации об объекте в государственных структурах на предмет соответствия объекта критериям сохранения, утвержденных ГЗК:

• ГИН (Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости в городе Москве) – проводится координация всего процесса легализации с момента обращения правообладателя (собственника объекта), сбор сведений и их обобщение, подготовка справочных материалов и документов к рассмотрению объекта;
• ДГИ (Департамент городского имущества) – изучается возможность оформления земельно-правовых отношений с учетом возможных разночтений с данными технического учета, кадастром и ЕГРН, расчет размера штрафных санкций, проект решения ГЗК (проект протокола). Проводится анализ судопроизводства в отношении объекта;
• МКА (Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы) – исследуется проверка ограничений и обременений в отношении использования земельного участка (пзз, ври, коммунальные сети, зоны метрополитена и иные градостроительные ограничения), а также согласование архитектурного облика сохраняемого объекта;
• МКСИ (Москомстройинвест) – исследуется возможность подготовки материалов и документов для рассмотрения на Рабочей группе ГЗК, внесение вопроса в повестку ГЗК, контроль исполнения протокола ГЗК в установленные протоколом регламенты сроки, пересмотр/отмена решений ГЗК;
• ДКН (Департамент культурного наследия) — исследуется возможность и необходимость согласования объекта(ов), находящегося в зоне охраны памятников истории и культуры.
• ДПиОС (Департамент Природопользования и Охраны Окружающей Среды) — исследуется возможность и необходимость согласования объекта(ов), находящегося в границах особо охраняемой природной территории (ООПТ).
• ГУП «Московский метрополитен» — исследуется возможность и необходимость согласования объекта(ов), находящегося в границах охранных зон коммуникаций метрополитена или охраняемой зоны самого метро.
• АО «Мосводоканал» — исследуется возможность и необходимость согласования объекта(ов), находящихся в границах охранных зон водопроводных и канализационных коммуникаций.
• ГУП «Мосводосток» — исследуется возможность и необходимость согласования объекта(ов), находящихся в границах охранных зон водосточных коммуникаций.
• ПАО «МОЭК» — исследуется возможность и необходимость согласования объекта(ов), находящихся в зоне тепловых сетей.
• ГУП «Москоллектор» — исследуется возможность и необходимость согласования объекта(ов), находящихся в зоне коллекторов.

Итог анализ легализации объектов самовольного строительства

Итогом анализа и проведенных мероприятий являются следующие возможные ситуации:

• Получение понимания общей ситуации по легализации объекта и понимания итоговой стоимость проекта, а также ориентировочные сроки реализации.
• При проведении анализа выявляются непреодолимые факты, препятствующие реализации проекта (например: вступившее в силу решение суда, нахождение объекта в особых зонах и прочее). В данном случае данная информация доводится до сведения заказчика.
• При проведении анализа понимаем, что по какой-то причине не можем собрать достаточной информации для полного понимания (такое случается крайне редко). Прорабатываем мероприятия для преодоления данных факторов.

Стоимость, сроки и критерии анализа легализации объекта

Стоимость проработки (анализа) составляет ориентировочно от 150 тысяч рублей, срок проработки составляет от 14 рабочих дней. Стоимость анализа впоследствии может быть включена в общую стоимость проекта. Всегда возникают подводные камни и трудности, которые могут влиять на общую стоимость проекта. Мы строим наши отношения на взаимном доверии, поэтому заранее говорим обо всем честно. И того же просим от другой стороны. Если Вы уже куда-то обращались, и кто-то уже прорабатывал вопрос нужно сказать об этом сразу.

Под критериями легализации подразумеваются общеизвестные факты и данные об объекте, которые позволяют пройти процедуру легализации. На сегодняшний день это:

1. Наличие обращений заявителей о возможности применения штрафных санкций по всем объектам самовольного строительства, расположенных на рассматриваемом земельном участке;
2. Отсутствие ограничений, установленных в связи с нахождением объекта в границах линий градостроительного регулирования и в охранных зонах сетей (при наличии – письменное согласование от балансодержателей сетей);
3. Отсутствие вступивших в законную силу решений суда о признании объекта самовольной постройкой и его сносе;
4. Предоставление в адрес Госинспекции по недвижимости требуемых документов;
5. Надлежащий внешний вид объекта – необходимо приведение внешнего вида объекта в соответствие с установленными Правительством Москвы требованиями к внешнему виду и содержанию зданий (при необходимости – проектное решение по ремонту фасада и/или кровли, вместе с гарантийным письмом от собственника о готовности приведения внешнего вида объекта в соответствие с прилагаемым проектом);
6. Отсутствие ограничений в части возможности оформления земельно-правовых отношений;
7. Отсутствие систематических жалоб (менее 3) жителей на объект:
• мешает проезду, проходу;
• не соблюдается п.5.2 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»;
• не соблюдается приказ МЧС от 24.04.2013 № 288 «Об утверждении свода правил СП 4.13130 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям и т.п.;
8. Отсутствие задолженностей по оплате административных штрафов, предусмотренных гл. 6 и 9 КоАП г. Москвы;
9. Отсутствие обременений/ограничений (устранимых/неустранимых) на объект и право аренды (долги по аренде, судебные решения, залог и проч.);
10. Отсутствие задолженностей по оплате налогов и рентных платежей в бюджет города Москвы.

Внимание! На заседаниях ГЗК подлежат рассмотрению объекты капитального строительства возведенные до 01.01.2019.