Как перевести жилое помещение в нежилое?

К нежилым относят следующие виды помещений:

Согласно, а также ГК РФ, ст. 288, жилыми признаются помещения, предназначенные для постоянного проживания людей. При этом они должны отвечать ряду норм: противопожарным, санитарным, техническим. Однако садовые домики или подвальные помещения даже при соблюдении этих требований не признаются жилыми. Это еще раз говорит о том, что в законодательстве есть большое количество нюансов.

Зачем переводить жилое помещение в нежилое?

Причин, чтобы перевести жилое помещение в нежилое, несколько. Основная – это  коммерческая выгода. Если помещение превращается в нежилое, то его можно сдавать в аренду или использовать для бизнеса. Собственник, таким образом, получит дополнительный доход.

Также, в случае смены статуса стоимость объекта может увеличиться. Например, квартиру на первом этаже в проходимом месте выгоднее продать под бизнес. Для жилья люди такие варианты не хотят рассматривать, из-за чего цена квадратных метров падает. Однако для коммерческой деятельности такой вариант – один из лучших.

Условия для смены статуса жилого помещения

Условия определены ст. 22 ЖК РФ. Требования для смены статуса помещения следующие:

1. Входная дверь должна быть отдельной и вести на улицу, а не в подъезд.
2. Для помещений более 100 метров квадратных помимо основной входной двери нужна запасная на случай ЧП.
3. Запрещается использовать помещение под магазин или офис, если в него вход осуществляется через коридор или общий подъезд.
4. Статус меняют всему помещению. Нельзя провести процедуру только с одной комнатой, например, или долей.
5. В коммерческой недвижимости не могут находиться зарегистрированные жильцы. Если они есть – выписывают.
6. Если помещение находится в залоге или есть лицо, которое может истребовать квартиру в качестве долга, сменить статус не получится.
7. Смена статуса квартир, находящихся на верхних этажа допускается, если нижние уровни признаны нежилыми.
8. Здания, находящиеся в аварийном состоянии или оформленные под снос, переводить нельзя.

Нюансов перевода много. Например, процедура отличается для объектов со статусом культурно-исторического наследия. Также есть сложности с домами, требующими капитального ремонта. Поэтому каждый случай требует отдельного рассмотрения.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое

Первое, что делают – это подготавливают проект перепланировки или переустройства. После собирают пакет документов. Их перечень изложен в ЖК РФ ст. 23. В список входит:

• протокол собрания жильцов;
• согласие жильцов квартир, соседствующих с объектом (оформляют в письменном виде);
• технический паспорт;
• заявление.

Пакет документов передают в госорган, занимающийся данными вопросами. Например, Департамент управления имуществом, администрация района. Проще отправить документацию через МФЦ. Госорган в течение 45 дней рассматривает заявление и дает ответ. Он может разрешать или отказывать в переводе.

После успешного рассмотрения обращаются в БТИ. Оплачивают стоимость смены статуса любым удобным способом. Когда пошлина оплачена, в Росреестре регистрируют право собственности.

Нужно ли согласие соседей?

Нужно согласие соседей, оформленное в письменном виде. Это определено ст. 23 ЖК РФ, пункт 6, 7. Поэтому предстоит провести общее собрание, на котором каждый собственник должен согласиться с предложением о смене статуса помещения. Это также упоминается в ЖК РФ ст. 2 п. 4.5. Поэтому итоги собрания оформляются в протокол, который затем предоставляется вместе с иными документами в госорган. Важный момент – нужно получить согласие владельцев, чьи помещения прилегают к переводимому объекту. Это описано в ФЗ-116 от 29.05.2017 п.7.

Какой кворум перевода жилого в нежилое помещение?

Как уже описывалось выше, полномочия собственников, участвующих в общем собрании широки. Помимо этого, законом введен механизм, определяющий нужное количество голосов для определения решения по рассматриваемому вопросу. Так, если переводимое помещение находится в многоквартирном доме с более чем 2-я подъездами, то для кворума нужно присутствие свыше 50% голосов, при этом:

• свыше 2/3 голосов от числа тех, чьи помещения находятся в подъезде переводимого объекта недвижим ости;
• минимум половина голосов тех, кто соседствует с переводимым помещением.

ЖК РФ ст. 46, ч. 1.2 определено,

что нужно более 50% голосов «За» от числа участников собрания. При этом половина должна принадлежать непосредственно самим собственникам, чьи объекты недвижимости находятся в подъезде, где расположен переводимый объект.

Если помещение находится в кооперативе либо ТСЖ, нужно минимум 2/3 собственников квартир этого объекта. Когда дом с 1-м подъездом, кворум следующий:

• свыше 2/3 голосов, принимавших участие в общем собрании от общего числа проголосовавших;
• минимум половина голосов от собственников, чьи помещения примыкают к переводимому объекту.

Каждый случай требует детального рассмотрения, поскольку законодательство установило разные кворумы.

Особенности перевода в нежилые помещения при реконструкции

Особенность заключается в том, что понадобится собрать согласие у всех владельцев помещений. Т.е. если это многоквартирный дом, а предстоит сделать переустройство, перепланировку, реконструкцию здания, то нужно 100% согласие собственников.

Особенность в том, что вносимые изменения могут влиять на безопасность

дома в целом. Ведь неправильная работа с несущими конструкциями грозит обрушением. По этой причине любые изменения, предусмотренные реконструкцией, вносят в технический паспорт объекта.

Какие документы необходимы для перевода жилого помещения в нежилое?

Полный перечень документов, которые нужны для смены статуса помещения: