Перепланировка нежилого помещения в МКД (многоквартирном доме)

Что представляет из себя перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме?

Процесс предполагает изменение внутренней структуры помещения для улучшения функциональности или адаптации под конкретные задачи. Она необходима в следующих случаях:

• Оптимизация пространства. Например, в офисе может потребоваться разделение пространства на рабочие зоны или, наоборот, его объединение для создания большого зала. В магазине необходимо организовать удобные зоны для покупателей и сотрудников. Такие задачи требуют изменения планировки – сноса или возведения перегородок.
• Изменение функционального назначения. Перепланировка может быть нужна при переводе помещения в нежилое или при адаптации помещения под новый вид деятельности. Например, если планируется открыть медицинский центр, то помещение нужно привести в соответствие с санитарными нормами – изменить расположение комнат, обеспечить достаточную вентиляцию, установить системы водоснабжения и отведения стоков.
• Обновление инженерных сетей. Например, для подключения дополнительного оборудования или создания комфортных условий для работы может потребоваться изменение системы вентиляции или усиление электрической мощности. Повышение безопасности. Перепланировка может включать установку дополнительных систем безопасности – пожарных сигнализаций, противопожарных дверей, систем контроля доступа. Такие меры часто требуются при открытии офисов или производственных помещений.

Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме может включать:

• снос либо возведение новых перегородок;
• перенос проемов, расширение или закрытие существующих;
• перенос или модернизацию инженерных коммуникаций;
• установку новых систем вентиляции, кондиционирования, пожарной сигнализации;
• изменение высоты потолков, устройство подвесных или натяжных конструкций.

Законодательство в сфере перепланировок нежилых помещений в МКД

Законодательство, регулирующее перепланировку нежилых помещений в многоквартирных домах, основывается на положениях ЖК и региональных нормативных актах. В частности, перепланировка нежилых помещений подчиняется требованиям ст.25 ЖК РФ и постановлению № 508 Правительства Москвы.

ЖК регламентирует основные принципы и правила выполнения работ. Основное требование – обязательное согласование любых изменений, которые могут повлиять на несущие конструкции, инженерные коммуникации и общедомовое имущество. К ним относятся:

• перенос или демонтаж несущих стен.
• изменение расположения инженерных систем.
• изменение проемов, дверей и оконных конструкций.

Постановление Правительства Москвы № 508 регулирует порядок согласования перепланировок на территории города. Основные положения этого документа касаются следующих параметров:

• постановление четко определяет, какие виды перепланировки требуют обязательного согласования.
• все проекты перепланировок должны быть выполнены специализированными организациями, обладающими соответствующей лицензией.
• в процессе согласования проекта необходимо получить заключения от контролирующих организаций – пожарной инспекции, СЭС, а также эксплуатирующих организаций дома.
• в случае выполнения перепланировки без получения всех необходимых разрешений, собственник может быть привлечен к административной ответственности, а помещение признано небезопасным для эксплуатации. Возможно требование вернуть помещение в исходное состояние.
• в постановлении указаны виды работ, которые запрещены к выполнению. Например, нельзя нарушать целостность несущих конструкций, размещать санитарные узлы над жилыми помещениями, изменять параметры общедомовых коммуникаций без соответствующих разрешений.

Какие работы не нужно согласовывать при ремонте нежилого помещения в МКД?

Не все виды работ требуют обязательного согласования. Это связано с тем, что некоторые изменения не затрагивают несущие конструкции здания, общедомовые инженерные коммуникации или не оказывают влияния на безопасность и эксплуатацию объекта. Согласно законодательству, согласование не требуется в следующих случаях:

• Косметический ремонт. Работы по замене напольных покрытий, покраске стен, оклейке обоев и другим декоративным изменениям не требуют разрешений, так как не затрагивают конструктивные элементы здания.
• Замена дверей и оконных блоков без изменения проемов.
• Монтаж легких перегородок, которые не влияют на несущие конструкции и не меняют планировку помещения в значительной степени.
• Работы по замене труб водоснабжения, отопления, электропроводки могут проводиться без согласования, если они выполняются в пределах существующей системы и не вносят изменений в ее проектные параметры.
• Если оборудование, например кондиционеры или осветительные приборы, не требует внесения изменений в планировку или коммуникации, их монтаж можно осуществлять без согласования.
• Если работы касаются исключительно внутренних элементов помещения и не нарушают эксплуатацию общих коммуникаций дома, согласование не требуется.

Важный критерий – отсутствие влияния на несущие конструкции, инженерные сети и общедомовое имущество. В противном случае даже небольшие изменения могут потребовать обязательного согласования с органами власти.

Основные требования к перепланировке нежилого помещения в жилом доме

Требования направлены на обеспечение безопасности и сохранение целостности здания. Все работы должны соответствовать строительным, санитарным и противопожарным нормам. В процессе перепланировки необходимо учитывать:

• Сохранение несущих конструкций. Их перенос или демонтаж может привести к нарушению целостности всего здания, поэтому изменения строго регламентируются. Для проведения подобных работ необходимо получить техническое заключение от проектной организации.
• Ограничения по нагрузке на конструкцию. В случае, если перепланировка предполагает установку тяжелого оборудования, дополнительных конструкций или изменения этажности, требуется убедиться, что нагрузка не превышает допустимые нормативы.
• Изменение расположения трубопроводов, систем вентиляции, отопления и водоснабжения также должно соответствовать нормативам. Перепланировка не должна нарушать работу общедомовых инженерных систем. При переносе коммуникаций важно обеспечить доступ к ним для проведения технического обслуживания и ремонта.
• Все изменения должны учитывать требования пожарной безопасности. Это касается установки противопожарных дверей, системы пожарной сигнализации, дымоудаления, а также эвакуационных выходов. Важно, чтобы пути эвакуации оставались доступными и не нарушались нормативы по их ширине и протяженности.
• Перепланировка должна соответствовать санитарным нормам, особенно если помещение связано с общедомовыми системами водоснабжения и канализации. Неправильное размещение санузлов, кухонь или других мокрых зон может привести к затоплению соседних помещений и нарушению эксплуатации всего здания.
• Необходимо сохранить доступ к техническим помещениям и коммуникациям общего пользования. Это касается вентиляционных шахт, стояков водоснабжения и отопления, электрощитков и других систем.

Какие разрешения нужны для нежилого помещения?

В Москве главным органом, контролирующим соблюдение законодательства в сфере перепланировок, выступает Мосжилинспекция. Она проверяет проект на соответствие строительным нормам и правилам эксплуатации здания.

Также требуется согласование с Центром гигиены и эпидемиологии или аккредитованной им организацией. Это особенно актуально при изменении расположения санитарных узлов, вентиляции или кухонных зон. В случае вмешательства в несущие конструкции, необходимо получить заключение авторов проекта дома или обратиться в ГБУ «Экспертный центр», который проводит экспертизу безопасности.

Как происходит согласование перепланировки – этапы

Процесс согласования предполагает следующие этапы:

• Разработка проекта. Создается техническая документация, описывающая все планируемые изменения. Проект разрабатывается лицензированной организацией, которая учитывает нормы безопасности, строительные требования и особенности здания. Проект должен включать схемы существующего и будущего состояния объекта, описание изменений и их обоснование.
• После завершения проектной документации необходимо направить ее в Мосжилинспекцию для получения официального распоряжения. Мосжилинспекция проверяет проект на соответствие законодательству и строительным нормам, после чего выдает распоряжение о согласовании.
• Проведение строительных работ согласно утвержденному проекту. Важно, чтобы все изменения были произведены в строгом соответствии с проектом, иначе могут возникнуть проблемы при финальной проверке.
• Оформление акта выполненных работ представителями Мосжилинспекции для проверки соответствия проведенных изменений утвержденному проекту. Если работы выполнены правильно, инспекция оформляет акт выполненных работ, подтверждающий, что перепланировка завершена в соответствии с проектом.
• Внесение изменений в данные технической инвентаризации. Необходимо обратиться в МосгорБТИ для внесения изменений в технический паспорт объекта.
• Внесение изменений в ЕГРН. Для этого кадастровый инженер на основании утвержденных изменений и акта выполненных работ готовит технический план, который подается для регистрации.

Документы для согласования

Для согласования перепланировки требуются:

• техпаспорт помещения или поэтажный план БТИ с экспликацией.
• на основании этих данных разрабатывается проект перепланировки, который может выполнить только компания с допуском СРО.
• техническое заключение, которое должны подготовить авторы проекта либо специалисты «Экспертного центра», если перепланировка затрагивает несущие конструкции или фасад.
• заключение Центра гигиены и эпидемиологии.

Если перепланировка затрагивает фасад здания, например, при установке крыльца, пандуса или замене окна на дверь, потребуется согласие жильцов. Для этого нужно провести собрание собственников, оформить протокол и получить одобрение от не менее двух третей участников собрания. Эти документы являются обязательными для продолжения работ.

Стоимость проекта перепланировки нежилого помещения в МКД

Узаконить перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме с помощью специалистов Центра «ПГС»

Более 12 лет Центр «ПГС» занимается подготовкой проектной документации для получения необходимых согласований. Мы предлагаем:

• услуги опытных специалистов с необходимыми разрешениями и допусками;
• высокую точность проектирования;
• оперативное выполнение всех работ.

Для получения подробной консультации и оформления заказа позвоните по телефонам, указанным на сайте.