Осмотр самостроя как инструмент защиты объекта строительства

Когда возникает необходимость в осмотре самостроя и для чего он нужен?

В настоящий момент в строительной сфере отсутствует дефицит проектных и строительных организаций, а также материалов, что позволяет множеству собственник при наличии достаточных средств провести новое строительство объекта или же реконструкцию уже существующего. Однако, помимо технических этапов строительства имеются и административно-правовые, которые зачастую остаются за рамками проводимых работ. По указанной причине многие новые или реконструированные объекты не имеют разрешительной документации и соответствующих согласований, позволяющие в досудебном порядке ввести объект строительства в эксплуатацию.

Основным правом, регулирующим права на недвижимость, является право собственности. В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса право собственности может быть признано судом в случае, если соблюдены требования, регулирующие строительную отрасль в целом. Так, стоит выделить перечень основных выводов относительно соответствия необходимым требованиям:

• допускается строительство на данном земельном участке — обеспечено соответствие градостроительным нормам, в частности, документам территориального планирования правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), а также документация по планировки территории, к примеру, ГПЗУ (градостроительный план земельного участка);
• постройка соответствует строительным нормам и правилам — обеспечены основные строительные требования относительно конструкций, инженерных систем, а также их расположения и эксплуатации, регламентируемые такими нормативными документами, как свод правил (СП) и государственные стандарты (ГОСТ).
• постройка не несет угрозу жизни и здоровью граждан — данный вывод подразумевает собой обеспечение основных требований следующих законодательных актов (но не ограничиваясь ими):
  • Федеральный закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ;
  • Федеральный закон «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» от 22.07.2008 г. № 123-ФЗ.
• факторы среды обитания обеспечивают безопасное нахождение человека — обеспечены основные требования санитарно-эпидемиологических требований, к примеру, СанПин 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания».

Вывод о соответствии того или иного Объекта вышеуказанным требованиям может сделать только лицо, обладающее специальными познаниями в области строительства. Подобные исследования проводятся, фактически, в 2-х случаях:

1. В рамках судебных процессов назначается судебная строительно-техническая экспертиза, по результатам которой будут получены соответствующие выводы, которые, как правила, лягут в решение суда. В случае районных судов или если объект находится в Новой Москве может назначаться комплексная землеустроительная и строительно-техническая экспертиза. Важно отметить, что в соответствии с Распоряжением Правительства РФ от 31.10.2023 № 3041-р судебные экспертизы, связанные с самовольным строительством, проводятся исключительно государственными судебно-экспертными организациями.
2. В рамках досудебных процессов — до назначения судебной экспертизы, а также даты осмотра объекта судебным экспертным есть возможность проведения исследования объекта экспертизы на соответствие установленным нормативам с подготовкой акта осмотра или иного документа, содержащего в себе нарушения, а также подробное описание рекомендаций по их устранению с дальнейшей консультацией и сопровождением устранений нарушений. Отдельно отмечается, что осмотр проводится не в рамках дела или же по определению, данные исследования направлены исключительно на главная цель — обезопасить свой объект от дальнейших возможных проблем.

Акт осмотра как главный инструмент защиты самовольной постройки

До проведения судебной экспертизы наилучшим способом обезопасить свой объект от дальнейших возможных проблем является подготовка акта осмотра объекта с перечнем выявленных нарушений. В рамках данной услуги специалист, имеющий соответствующее образование и опыт в проведении судебных экспертиз проведет натурный осмотр объекта (в том числе с использованием специального оборудования и инструментов - инструментальное обследование) и подготовит Акт осмотра, в котором отразит все выявленные им нарушения и подробно опишет перечень работ, которые необходимо будет провести для их устранения. Также обычно после подготовки подобного акта и сдачи работы специалисты подсказывают и дают дальнейшие консультации по выполняем работам по устранению. Проведение такой работы даст максимально возможную уверенность собственнику в том, что его объект соответствует действующим нормам и правилам.

Также, перед непосредственным выездом на объект эксперт в обязательном порядке изучает всю имеющуюся документацию на объект. Это помогает не только познакомиться с объектом и составить программу работ, но и зачастую, основываясь на своем опыте, эксперт может дать тот или иной совет собственнику. В данном случае, зачастую основным документом может являться инвентаризационная карточка на объект, выдаваемая БТИ (Бюро технической инвентаризации) и отражающая состояние объекта на дату составления поэтажных планов и экспликации. Помимо планов объекта, расположение спорной части объекта может быть также описано и в определении о назначении судебной экспертизы.

Отдельное внимание стоит обратить на то, какая часть объекта исследуется. Так, объектом осмотра может являться здание в целом, отдельная пристройка или же надстройка. Однако, данный факт также имеет одно из определяющих значений для эксперта. Дело в том, что в зависимости от расположения реконструированной части на объекте, осмотру может подлежать здание целиком, даже если определением суда указан только чердак, или вновь возведенное помещение. К примеру, если речь идет о возведении надстройки, то, соответственно, эвакуация проходит по нижележащим этажам или помещениям, которые обязательно должны соответствовать требованиям по безопасности. В таком случае объект экспертизы не угрожает жизни и здоровью граждан только после осмотра здания в целом.

Устранение нарушений – путь к защите объекта и права

Простота понимания, обоснованность и нацеленность— именно такими словами можно описать акт осмотра, содержащий в себе перечень нарушений, а также пути устранения указанных нарушений. Раскрывая смысл каждого слова, акт осмотра можно описать следующим образом:

• обоснованность — описание нарушения с ссылкой на норматив, а также фотофиксация, указывающее на нарушение;
• удобство ознакомления — описание нарушений и рекомендации по устранению приводятся понятным языком, без излишней терминологии, но оставаясь в профессиональной плоскости;
• нацеленность — речь идет о получении конкретного результата, выражающегося в получении положительного заключения экспертов с минимальными денежными затратами на устранение нарушений.

Данная статья также подразумевает собой наглядность и удобство ознакомления. Так, приведем пример частых нарушений, а также способы их устранения.

Также частым нарушением на объектах экспертизы является нарушение, связанное с нарушением числа подъемов в одном марше, что является нарушением п. 4.4.4 СП 1.13130.2020. Специфика нарушения заключается в его физической неустранимости, однако наличие такой лестницы возможно обосновать путем подготовки расчета пожарных рисков, который в соответствии со ст. 6 №123-ФЗ будет являться обосновывающим документом, т. е. подтверждать безопасность конструкции.

Индивидуальный подход к определению нарушений

Огромное множество объектов и разнообразие их строительного и конструкторского исполнения, а также оборудования, установленного в них, позволяет судить о довольно обширном многообразии нарушений. Отдельно отмечается, что нарушения не ограничиваются определенным списком нормативной документации в области строительства, а их выявление на самом объекте всегда происходит индивидуально и полностью основывается на профессионализме и насмотренности наших экспертов. Таким образом, невозможно создать универсальный математический шаблон, который можно проецировать на любое здание и получать те же самые нарушения. Каждый объект необходимо исследовать индивидуально и учитывать все обстоятельства.

К примеру, нестандартным нарушением является нарушение монтажа наружного блока кондиционера, установленного внутри помещений, что нарушает требование п. 3.3.1 Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170.

Отдельно отмечается нестандартное, но при этом, на взгляд автора, одним из наиболее опасных нарушений, которое может привести к пожару незаметно от людей, а именно, отсутствие пожарной сигнализации в пространстве между потолком и перекрытием.

Таким образом, осмотр самостроя до назначения судебной экспертизы или же даже до подачи иска может сохранить собственнику большую сумму средств, а также обеспечить спокойную и безопасную эксплуатацию своего здания.