Узаконивание перепланировки нежилого помещения

Как узаконить перепланировку нежилого помещения, если работы уже выполнены или только планируются? Центр «ПГС» предлагает разработку необходимой документации для регистрации изменений в Росреестре.

Какие изменения в планировке нежилого помещения нужно узаконивать?

Не все изменения в нежилом помещении требуют согласования, но многие виды работ обязательно должны быть узаконены. Например, если в проекте затрагиваются несущие стены, изменяются инженерные системы, это необходимо согласовывать с соответствующими органами. Любые изменения, которые могут повлиять на безопасность здания или его эксплуатационные характеристики, требуют оформления разрешительной документации.

К перепланировкам, которые нужно узаконить, относятся:

• Демонтаж или перенос несущих конструкций.
• Изменения в инженерных коммуникациях.
• Изменение конфигурации помещений, например, объединение или разделение комнат.
• Создание новых проемов в стенах.
• Установка дополнительных дверей или окон.

Зачем производить согласование перепланировки нежилого помещения?

Согласование не только гарантирует законность произведенных работ, но и защищает собственника от возможных юридических и финансовых рисков. В Москве и других регионах действуют строгие требования к проведению любых изменений в зданиях. Незаконное переустройство может стать причиной штрафов и серьезных административных санкций, вплоть до необходимости восстановить помещение до исходного состояния.

Кроме того, согласование перепланировки необходимо для обеспечения безопасности. Несогласованные изменения могут нарушить конструктивную целостность здания, что представляет угрозу для жизни и здоровья людей, находящихся в помещении. Например, если не узаконить перепланировку, затрагивающую несущие стены, это может привести к аварийным ситуациям. Также законно выполненные работы обеспечивают нормальную эксплуатацию инженерных систем.

Наконец, узаконенная перепланировка обеспечивает юридическую чистоту недвижимости. При продаже или аренде помещения наличие всех необходимых документов значительно упрощает проведение сделки. Поэтому производить согласование любых изменений – это не только обязательное требование закона, но и необходимый шаг с точки зрения безопасности и бизнеса.

Законодательная база

Узаконивание перепланировки регулируется ЖК РФ, Градостроительным кодексом, Постановлениями правительства, а также локальными нормативными актами, действующими на уровне регионов. Основные документы, которые регулируют процесс в Москве:

• Градостроительный кодекс устанавливает общие правила для проведения строительных и реконструкционных работ, а также мероприятий, связанных с перепланировкой объектов капитального строительства. В соответствии с ним, для проведения большинства таких работ требуется получение разрешения на строительство, за исключением случаев, которые прямо указаны в законодательстве.
• Жилищный кодекс – это основной нормативный акт, регулирующий отношения в сфере жилищного права. Он регулирует вопросы использования как жилых, так и нежилых помещений, устанавливает права граждан на владение и пользование недвижимостью, а также порядок оформления таких прав. Кодекс регулирует отношения, касающиеся изменения планировки помещений, и устанавливает обязательные требования к проведению любых работ.
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП от 2011 г. является главным нормативным актом, регулирующим процесс согласования перепланировок в нежилых зданиях на территории Москвы. Этот документ определяет требования к подаче документов и процедуре согласования переустройства помещений. В нем описаны основные этапы согласования, начиная с подачи проектной документации и заканчивая утверждением перепланировки уполномоченными органами.
• Постановление Правительства Москвы № 432 от 2012 г. Этот документ содержит перечень работ, которые можно проводить в рамках перепланировки, а также устанавливает запреты и ограничения на проведение определенных изменений.

Особенности узаконивания перепланировки в нежилом здании/помещении

В нежилых зданиях чаще всего затрагиваются несущие конструкции, инженерные сети, вентиляция, водоснабжение, электрические системы. Это требует особого подхода к разработке проекта и согласованию всех изменений. При узаконивании перепланировки в нежилом помещении необходимо учесть:

• Характеристики здания, его конструктивные особенности.
• Возможность влияния перепланировки на общие инженерные системы здания.
• Требования к безопасности, пожарным нормам и санитарным стандартам.
• Влияние изменений на соседние помещения, если они есть.

Процесс узаконивания требует подготовки проекта перепланировки, его согласования с уполномоченными органами и получения разрешения на выполнение работ. Все работы должны быть выполнены в строгом соответствии с проектом.

Когда офис, магазин или кафе расположены на первом этаже многоквартирного дома, процедура согласования аналогична той, что применяется к квартирам:

• Необходимо получить разрешение на перепланировку через Мосжилинспекцию.
• Проект перепланировки должен быть утвержден и соответствовать техническим и санитарным нормам.
• Если изменения касаются фасада здания, потребуется согласие Москомархитектуры, а также одобрение от жителей дома.

Если помещение находится в полностью нежилом здании, процесс согласования становится проще, так как не нужно взаимодействовать с жильцами. В отличие от жилых объектов, согласование с Мосжилинспекцией не требуется. После завершения работ необходимо пройти регистрацию в БТИ и Росреестре для внесения изменений в документацию.

Узаконивание самовольной перепланировки через суд

Обращение в суд возможно только в том случае, если все другие инстанции, в том числе и местная администрация, отказали в узаконивании перепланировки. Для судебного разбирательства требуется полный пакет документов, подтверждающих законность внесенных изменений. Процедура схожа с процессом узаконивания в досудебном порядке, но включает дополнительные этапы.

• Сначала вызывается инспектор, который фиксирует все внесенные изменения в нежилом помещении.
• Затем необходимо обратиться в БТИ для получения технического паспорта на помещение и оплатить административный штраф за незаконную перепланировку.
• Следующий шаг – обращение в администрацию для официального отказа, который будет основанием для подачи иска в суд.
• Исковое заявление подается в районный суд по месту нахождения объекта. Судья рассматривает технические документы, заключение экспертов и результаты проведенной перепланировки. В случае, если у судьи возникают сомнения относительно безопасности и целесообразности изменений, может быть назначена дополнительная комиссия для проверки. Все расходы на экспертизу и услуги комиссии ложатся на собственника.
• Если суд признает перепланировку законной, владелец получает право завершить процесс регистрации. После этого необходимо оформить новый технический паспорт в БТИ, внести изменения в кадастровый учет и зарегистрировать объект в Росреестре. Только после этого перепланировка будет считаться завершенной и полностью узаконенной.

Регистрация через суд требует значительных временных и финансовых затрат. В процессе могут потребоваться услуги адвокатов, дополнительное обследование помещения и оплата штрафов, особенно если собственником помещения является юридическое лицо. Однако даже в самых сложных случаях узаконить перепланировку нежилого помещения возможно. Важно грамотно подготовить все документы и оценить свои возможности. В таких ситуациях Центр «ПГС», специалисты которого обладают большим опытом в решении подобных вопросов, предоставляет необходимую помощь и поддержку на всех этапах.

Этапы узаконивания перепланировки

Основные этапы процесса:

1. Получение выписки из техпаспорта. Он хранится в БТИ, однако его можно заказать через МФЦ. Сейчас выдают не полный техпаспорт, а только выписку из него. Для нежилого помещения необходимо иметь отдельный техпаспорт, в котором указаны этаж, площадь и планировка комнат.
2. Заказ проекта и технического заключения. Разработка проекта осуществляется в специализированном бюро, которое имеет допуск от СРО. Перед выбором компании рекомендуется проверить ее лицензию и регистрацию в реестре проектировщиков. Специалисты изучают выписку из техпаспорта, оценивают возможность реализации изменений и разрабатывают проект, который учитывает требования к звукоизоляции, пожарной безопасности и другим аспектам.
3. Подача документов на согласование перепланировки. В регионах документы можно передать через МФЦ или напрямую в уполномоченные органы. В Москве предусмотрен онлайн-порядок подачи документов через официальный портал Мэра Москвы. Владелец помещения должен заполнить заявление, приложить электронные копии документов и отправить их на рассмотрение.
4. Проведение ремонтных работ. Все изменения должны строго соответствовать проекту. Любые отклонения от утвержденного плана могут привести к тому, что надзорные органы откажутся принимать работу и потребуют исправлений.
5. Приемка межведомственной комиссией. Она проверяет качество и соответствие выполненных работ проекту. Если нарушений не выявлено, выдается акт о завершении перепланировки. В случае обнаружения недочетов собственнику выдается предписание об их устранении.
6. Внесение изменений в техпаспорт. Это можно сделать через БТИ, передав им акт о завершенных работах. Взамен владельцу предоставляется обновленная выписка с измененной планировкой.
7. Внесение изменений в кадастровый учет. Специалисты МФЦ передают документы в Росреестр, где информация проверяется и вносится в базу недвижимости. После завершения процедуры собственник получает обновленную выписку из ЕГРН.

Сколько стоит подготовка документов для согласования перепланировки?