К вопросу о капитальности зданий - подход капитальный

Когда ставится вопрос о капитальности зданий и сооружений?

Принадлежит ли объект к множеству капитальных или некапитальных зданий и сооружений? Является ли здание, расположенное на указанном земельном участке объектом капитального строительства? Является ли здание объектом капитального строительства, перемещение которого невозможно без соразмерного ущерба его назначению? Эти и множество различных интерпретаций приведенных вопросов ставятся в результате возникновения имущественных споров, касающихся прав на само здание и (или) его части.

Так, разрешение указанных вопросов влияет на дальнейшую судьбу объекта, а также его правообладателя, в связи с чем необходимо указать перечень наиболее частых случаев, при которых исследования по указанным вопросам имеют решающее значение:

1. Судебные споры о признании объекта и (или) его частей самовольной постройкой, в результате которых выносится решение о наличии или отсутствии права собственности;
2. Судебные споры, связанные с регистрацией прав на недвижимость — как недвижимость зарегистрированы могут быть объекты, обладающие необходимыми критериями капитального строительства;
3. Судебные споры, связанные с возникновением обязанности уплаты налога — основанием является объект, обладающий необходимыми критериями капитального строительства, то есть являющийся объектом недвижимости (НК РФ ст. 378.2).

Также на практике имеет место быть случай, связанный с определением расчета упущенной выгоды и размера убытков при изъятии объектов недвижимости, расположенных на нем — в соответствии со ст. 56.12 ЗК РФ стоимость объекта недвижимости, то есть объект капитального строительства, могут рассчитать с целью определения размера причинения ущерба.

Чем регламентируются критерии капитальности?

Упомянутые выше критерии регламентируются законодательно. Так, основное определение, связанное с объектами капитального строительства, содержится в п.п 10 ст. 1 ГрК РФ и трактуется следующим образом:

«Объект капитального строительства – здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее – объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Некапитальные строения, сооружения – строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений)».

Отдельно отмечается определение объекта недвижимости, содержащееся в п. 1 ст. 130 ГК РФ и трактующееся следующим образом:

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».

Какие критерии капитальности стоит выделить и какие из них определяющие?

Справедливо при этом утверждение о том, что в законодательных актах отсутствует исчерпывающий перечень критериев, достоверно позволяющий классифицировать исследуемые объекты по капитальности. В процессе развития экспертной, а также судебно-экспертной деятельности и на основе многолетнего опыта, практики и наблюдений, ведущими экспертами в данной области под такую типовую и достаточно частную задачу была сформирована специальная методика, а именно, «Решение экспертных вопросов, связанных с установлением принадлежности строительного объекта к множеству капитальных: методические рекомендации для экспертов. Теория и практика судебной экспертизы», разработанная Чудичёвым А.Р., Бутыриным А.Ю., Хамидовой Д.В., и содержащая в себе перечень тех признаков, на которые стоит обратить внимание и которые, в свою очередь, позволяют отнести объект к множеству капитальных:

• отсутствие сборно-разборных несущих и ограждающих конструкций:

данный признак, главным образом, характеризуется тем, что перемещение конструкций на иное место без нанесения несоразмерного ущерба их назначению невозможно в силу определенных факторов, например, способов сопряжения конструкций. Данный критерий стоит рассматривать как один из важных, определяющих, влекущих за собой затраты;

• наличие заглубленных (в том числе малозаглубленных) фундаментов:

устройство фундамента, помимо устройства самого здания, представляет собой целый комплекс земляных работ, например, выравнивание площадки, разработка котлована, его усиление, устройство подстилающих слоев, обратная засыпка, что свидетельствует о прочной связи объекта с землей и невозможности перемещение в иное место. Данный критерий зачастую является главным, отмечается также, что он указан и в законодательных актах;

• постоянное (стационарное) подключение к инженерно-техническим сетям в объеме, соответствующем функциональному назначению объекта:

данный признак следует рассматривать как вспомогательный: о том, что объект обладает капитальностью, может свидетельствовать факт неотделимости сетей, их перемещение зачастую представляется невозможным, а также ограниченности действий при отключении — выполнения большого количества операций. Данный критерий является вспомогательным в силу специфики его применения на практике, например, сооружения, предназначенные для передачи электричества потребителям. См. пример приложенного заключения.

• традиционная:

значительная длительность эксплуатации строительного объекта (несколько десятилетий), сопоставимая с периодом времени, в течение которого объект сохраняет способность воспринимать эксплуатационные нагрузки без разрушения и сверхнормативных деформаций. Данный признак следует рассматривать как вспомогательный: специфика данного критерия заключается в применении его на практике, например, постройки на строительной площадке могут быть заглубленными, а ограждающие конструкции при этом сборно-разборные, в силу противоречия указанных критериев, определяющим фактором здесь выступает временной характер использования указанных объектов.

Определение капитальности — наука, но не о постоянных закономерностях действий и явлений.

Например, определению капитальности подлежат такие здания и сооружения, как отдельно стоящая трансформаторная подстанция или же деревянное здание. Сходство данных объектов заключается в отсутствии однозначных утверждений о принадлежности к общепринятым критериям капитальности. Исследовать данные объекты необходимо в частном порядке. Так, фактически, подстанция может иметь заглубленный фундамент и сборные ж/б конструкции, что уже относит ее к множеству капитальных, однако данные сооружения изначально выполняются комплектными из элементов, которые подразумевают возможность их сборки-разборки и переноса на новое место с подключением к сетям, что делает данные подстанции некапитальными. Данное суждение также нашло отражение в позициях Верховного суда.

Отдельное место нестандартных объектов занимают деревянные жилые дома. Основываясь на базовых принципах и логике, можно легко утверждать, что данные объекты не являются капитальными, т.к. их фундамент может быть не заглублен, деревянные конструкции легко разобрать и собрать, а из инженерных сетей есть лишь электроснабжение по временной схеме, однако, данное мнение является ошибочным. Для деревянных конструкций свойственно, что они являются сборно-разборными, поэтому, в данном случае, это не может быть определяющим критерием. Тут стоить обратить внимание на вспомогательный критерий – традиционная длительность, т.к. жилые деревянные дома не являются временными, а используются для проживания и этот срок соотносится со сроком, в течении которого деревянные конструкции воспринимают эксплуатационные нагрузки без разрушения. 

Вот так, в частном случае, основной критерий капитальности зданий и сооружений стал вспомогательным, и наоборот, что еще раз доказывает необходимость индивидуального подхода к каждому объекту строительства.