Без проверки технической и юридической чистоты недвижимости невозможно понять, будет ли сделка безопасной. Проверка недвижимости перед покупкой нужна для любых частных и коммерческих объектов.
Зачем проверять недвижимость перед покупкой?
Проверка нужна, чтобы понять, кто именно продает квартиру/дом или нежилое помещение и имеет ли он право это делать. Проверка документов показывает, кто вправе подписывать договор купли-продажи. Это видно по выписке из ЕГРН и документу, на основании которого квартира перешла в собственность.
Вторая задача проверки объекта недвижимости перед покупкой — выяснить, можно ли вообще провести сделку. Квартира или дом может находиться под арестом или в ипотеке. В таком случае без согласия третьей стороны оформить право собственности не получится.
Также проверка помогает выяснить, использовали ли материнский капитал при покупке квартиры. Закон в этом случае обязывает выделить доли детям. Если это не было сделано, сделка будет отменена, даже если право собственности уже зарегистрировано.
Если на момент сделки в квартире остаются зарегистрированные жильцы, они сохраняют право проживания. Новый собственник не может выселить их без решения суда. Чтобы покупатель не столкнулся с такой ситуацией, также нужен аудит.
Кроме юридических вопросов, проводится проверка технического состояния дома или иного здания (экспертиза дома перед покупкой). Осмотр показывает, соответствует ли планировка документам. Для этого сравнивают поэтажный план и технический паспорт с фактическим состоянием жилья. В отдельных случаях узаконить перепланировку невозможно, и этот риск после покупки переходит к новому владельцу.
Также эксперты обследуют состояние несущих конструкций, инженерных систем. Проверка частного дома или нежилого объекта перед покупкой предполагает также оценку состояния фундамента, стен, крыши. По итогам проверки становится ясно, какие вложения потребуются от нового владельца. Заключение эксперта используют для отказа от сделки или для обоснованного пересмотра цены.
Основные риски покупки непроверенной недвижимости
Что может произойти, если отказаться от полной проверки недвижимости перед покупкой? Главный риск — потеря объекта после сделки. Это происходит, когда суд признает продажу незаконной. Перечислим самые частые основания:
- Отсутствие права у продавца на единоличную продажу или нарушение прав других лиц. В такой ситуации объект возвращают прежнему владельцу. Деньги приходится взыскивать, иногда безрезультатно.
- Отказ в регистрации возможен при наличии ареста или запрета на сделки. Даже если деньги уже переданы, переход права собственности невозможен.
- Если при продаже использовали материнский капитал и не выделили детские доли, сделка может быть отменена по инициативе государства.
- Когда в квартире зарегистрированы жильцы, выселить их самостоятельно новый собственник не сможет. Придется обращаться в суд, а разбирательство может занять месяцы.
- Если квартира была продана без учета прав всех наследников, один из них может обратиться в суд. Сделка будет расторгнута.
Риски возникают и при отказе от строительно-технической экспертизы. Из-за несогласованной перепланировки сделку не зарегистрируют либо возникнут сложности с дальнейшей продажей объекта. Даже при успешной регистрации ответственность за незаконные изменения переходит к покупателю. Кроме того, если не выявить неочевидные дефекты (изношенные коммуникации, проблемы с фундаментом), покупателю придется устранять их за свой счет.
