Как узаконить перепланировку в квартире или частном доме

Что такое перепланировка

Перепланировка в квартире — это изменение ее планировочной схемы, которая зафиксирована в технических документах. Речь идет о действиях, после которых квартира по факту перестает совпадать с планом БТИ и данными ЕГРН.

К перепланировке относят:

• перенос или демонтаж перегородок;
• устройство новых проемов;
• объединение помещений;
• изменение границ комнат;
• перенос кухни или санузла в другое место.

Перепланировка меняет устройство квартиры. Такие изменения нужно согласовать и внести в техпаспорт и ЕГРН.

Чем отличается перепланировка от переустройства

Перепланировка касается изменения формы или назначения помещения, а переустройство — только инженерных систем.

Если меняют положение стен, увеличивают комнату за счет коридора, делают проем в новой стене — это перепланировка. В этом случае планировка квартиры больше не совпадает с той, что указана в ЕГРН. Такие изменения обязательно фиксируют, иначе считается, что объект изменен с нарушениями.

При переустройстве работы затрагивают водопровод, канализацию, электроснабжение, газ, отопление. Например, батарею переносят под другое окно или вместо газовой плиты подключают электрическую.

Некоторые виды переустройства можно выполнять без согласования. Например, установка розетки, кондиционера или посудомоечной машины в техпаспорте не отражается, поэтому не требует оформления. Но если изменяется схема подключения или затрагиваются общедомовые системы — согласование обязательно.

Когда нужно согласовывать перепланировку

Выполненные работы должны быть отражены в документах на квартиру. Это необходимо при ее продаже и других сделках. Кроме того, при выявлении нарушений, которые не были узаконены, владельца ждут серьезные последствия. Ситуации, в которых необходима легализация перепланировки, отражены в таблице.

Можно ли узаконить перепланировку после ремонта «задним числом»? Это зависит от того, какие работы были выполнены. Ниже подробно расскажем о том, что допускается, а что категорически запрещено.

Что можно делать при перепланировке

Согласовать можно те изменения, которые не затрагивают несущие конструкции и не нарушают работу инженерных систем. Условие — соответствие проектным нормам и возможность внести изменения в техдокументацию.

Подробнее о том, в каких случаях можно узаконить перепланировку в квартире:

• Перенос или снос стен, если они не несущие.
• Создание проемов и окон или закладка существующих в ненесущих стенах
• Объединение комнаты с лоджией при сохранении радиатора отопления на прежнем месте.
• Объединение туалета и ванной при условии, что под помещением нет жилых комнат соседей.
• Перенос кухни в другое помещение при соблюдении условий. Это возможно, если новое место не находится над жилой зоной, подключается к вентиляции и звукоизоляция достаточна.
• Замена или перенос радиатора, если новая схема не мешает циркуляции теплоносителя.
• Монтаж электрического теплого пола. Разрешен, если система подключается к электросети и оснащена автоматикой отключения при перегреве или аварии. Подключить теплый пол к системе отопления нельзя.
• Утепление лоджии без нарушения внешнего облика дома.
• Монтаж новых вентиляционных каналов в пределах квартиры, если они не мешают работе существующей шахты.
• Узаконить самовольную перепланировку на кухне можно, если она объединяется с жилой зоной при электрической плите. Также можно поставить электроплиту вместо газовой после согласования с организацией, которая обслуживает электросети.

Статьи 25 и 29 Жилищного кодекса РФ определяют, какие работы считаются перепланировкой и переустройством. Перечень разрешенных работ можно найти в этих нормативах. В Москве также действует постановление правительства № 508-ПП, в котором описаны разрешенные и запрещенные виды работ.

Что нельзя легализовать при перепланировке

Узаконить нельзя все, что снижает прочность здания, нарушает работу общих систем или противоречит санитарным и пожарным правилам. Если такие изменения уже выполнены, инспекция требует вернуть квартиру к исходному виду.

Так, если в ходе ремонта снесли несущую стену или убрали ее часть, узаконить перепланировку не получится. Запрет действует и тогда, когда вмешательство затрагивает общедомовые инженерные системы. Вентиляционные каналы нельзя уменьшать или перекрывать, так как они обслуживают весь дом. Теплый пол нельзя подключать к системе отопления или горячего водоснабжения, потому что меняется режим работы стояка. Газовые трубы запрещено переносить или зашивать без согласования с газовой службой, а самовольные изменения в газовой системе всегда признают опасными.

Не подлежат легализации решения, которые противоречат санитарным требованиям. Санузел или кухня не могут находиться над жилыми комнатами соседей. Перепланировка ванной комнаты или туалета за счет жилого помещения также не допускается. Например, легализовать санузел на месте комнаты не получится.

Отказ последует и при нарушении теплотехнических норм. Узаконить перепланировку балкона не получится, если на него вынесены радиаторы, даже при хорошем утеплении. Подоконный блок при выходе на балкон нельзя демонтировать без установки светопрозрачного ограждения, так как меняется тепловой контур здания. Такие работы считают вмешательством в фасад и ограждающие конструкции.

Не принимают и те решения, которые мешают обслуживанию инженерных узлов. Доступ к стоякам, запорной арматуре и вентиляции должен оставаться свободным. Если после ремонта трубы или оборудование оказываются за глухими конструкциями, это признают нарушением.

Есть ограничения по назначению помещений. Кухню с газовой плитой нельзя объединять с жилой комнатой без изолирующей перегородки. Помещение кухни не может уменьшаться ниже допустимых размеров.

Способы узаконить перепланировку

В зависимости от того, какие работы были выполнены, существует несколько путей, как узаконить переделку в квартире.

По эскизу

Если изменения не касаются несущих конструкций, не затрагивают коммуникации и не увеличивают санитарные помещения, можно использовать эскиз. Его составляют на основе поэтажного плана БТИ.

На эскизе показывают актуальное расположение стен и проемов, без расчетов и техобоснований. Этого достаточно, если перепланировка не изменила функциональное назначение помещений и не нарушила требования к эвакуации и санитарным зонам. После подачи документов жилинспекция проводит осмотр. Если фактическая планировка совпадает с эскизом и нарушений нет, инспектор подписывает акт, и можно внести изменения в ЕГРН.

По проекту

Если в процессе ремонта сместили мокрые зоны, затронули вентиляцию, отопление или другие инженерные системы, требуется полноценный проект перепланировки. Его готовит организация с допуском СРО. В документе:

• описано, как именно изменили квартиру;
• указаны места монтажа и демонтажа;
• подтверждена сохранность несущих конструкций;
• приведены расчеты.

Проект подают в жилинспекцию, которая проводит осмотр и составляет акт.

По техническому заключению

Если квартира уже отремонтирована, а поэтажный план БТИ не совпадает с фактической планировкой, на нем появляются красные линии. Это графическое обозначение самовольных изменений. Пока они остаются на плане, оформить перепланировку невозможно.

В такой ситуации заказывают техническое заключение. Его готовит проектная организация с правом обследования конструкций. Инженер осматривает состояние стен и перекрытий, проверяет, как выполнены изменения. Если несущие элементы не затронуты, а риски для здания отсутствуют, специалист оформляет соответствующее заключение.

С этим заключением нужно обратиться в жилинспекцию. После проверки инспекторы выдают акт, который позволяет внести новую планировку в документы и снять красные линии с плана БТИ.

Через суд

Если жилищная инспекция не одобрила перепланировку, ее можно узаконить через суд. Вместе с заявлением нужно подготовить техпаспорт, проект всех изменений и заключение от проектной организации с допуском СРО.

Судья изучает документы и оценивает, есть ли нарушения. Если конструкциям дома ничего не угрожает, а работы не мешают соседям, суд разрешает сохранить перепланировку. После этого вызывают техника БТИ. Он фиксирует изменения и подготавливает новый техпаспорт. Затем инженер оформляет техплан. С этими документами обращаются в Росреестр, чтобы внести изменения в ЕГРН.

Как узаконить перепланировку — пошаговая инструкция

Общая логика такая. Сначала нужно подтвердить безопасность работ путем проведения экспертизы перепланировки. Затем получить экспертное заключение. После этого можно внести изменения в документы.

Как узаконить незаконную перепланировку по шагам:

• Получить технический паспорт через БТИ. Подать заявку можно лично или через интернет. После этого техник приходит в квартиру, измеряет стены, определяет точную площадь, отмечает расположение проемов. БТИ оформляет новый поэтажный план. В нем красными линиями выделяются несоответствия фактической планировки с зарегистрированной. Документ готовят ориентировочно в течение 7–10 рабочих дней (срок зависит от БТИ и загруженности).
• Вызвать инженера проектной организации с допуском СРО. Он оценивает состояние стен и перекрытий. Проверяет, как выполнена перепланировка, и не нарушает ли она строительные нормы. После осмотра инженер оформляет техническое заключение.
• Оформить новый технический план через кадастрового инженера. Он составляет техплан с учетом фактической планировки. В документе отображаются все изменения, сделанные в квартире. План готовят в электронном виде, с электронной подписью. Этот файл потребуется для регистрации изменений в ЕГРН.
• Подать заявление на согласование перепланировки через госуслуги или mos.ru в Москве.К заявлению прикрепляют необходимые документы и согласие от всех собственников, если их несколько. Заявку рассматривает жилинспекция.
• Пройти проверку от жилищной инспекции. Специалист сверяет фактическую планировку с проектной документацией и техпланом. Если инженерное заключение подтверждается, инспектор оформляет акт. Это основание для регистрации новой планировки.

Необходимые документы для узаконивания перепланировки

Чтобы зарегистрировать уже сделанную перепланировку, нужно собрать комплект документов, который подтверждает текущее состояние квартиры и безопасность изменений:

• Техпаспорт с актуальной планировкой.
• Техническое заключение или проект.
• Технический план квартиры, в котором учитываются все изменения.
• Заявление о регистрации перепланировки.
• Выписка из ЕГРН. Она подтверждает, что заявитель действительно владеет квартирой и имеет право проводить перепланировку.
• Согласие других собственников, если жилье оформлено как долевая собственность.Если жилье оформлено в долевой собственности, потребуется письменное разрешение от всех участников.

Как согласовать перепланировку в ипотечной квартире

Если квартира куплена в ипотеку, для согласования изменений требуется разрешение банка. Как в этом случае оформить перепланировку квартиры, если она уже сделана? Нужно отправить запрос в банк, приложив к нему:

• свежий отчет об оценке квартиры после ремонта;
• копии документов о собственности;
• заключение о безопасности, если изменения уже сделаны.

Банк проверяет, насколько перепланировка влияет на рыночную стоимость квартиры и подходит ли она для проживания. Если все в порядке, он выдает письменное согласие. Только после этого можно обращаться в жилищную инспекцию.

Как узаконить перепланировку в частном доме

Для частного дома порядок зависит от вида объекта (ИЖС/садовый дом), состава работ и того, меняются ли характеристики объекта для учета в ЕГРН. Если изменения в частном доме затрагивают планировку, конструкцию или инженерные системы, такие работы нужно согласовать через администрацию. Согласование необходимо в следующих случаях:

• изменилась конструкция дома;
• вмешательства затронули фундамент и несущие стены;
• перепланировка затронула инженерные системы;
• работы могут ухудшить условия проживания и повлечь нарушения правил безопасности.

Как узаконить перепланировку в индивидуальном частном жилом доме? Процедура проходит через органы местной власти. Сначала готовят проект, получают заключения специалистов. После этого подают документы в архитектурно-строительный отдел администрации. Если проект соответствует требованиям безопасности, перепланировку узаконивают.

Как узаконить перепланировку в квартире в Московской области

В Московской области перепланировку оформляют через портал госуслуг. Сначала нужно получить новый техпаспорт в БТИ. Затем заказать техническое заключение у организации с допуском СРО. Кадастровый инженер готовит техплан.

После подачи заявления инспектор жилинспекции проводит осмотр и оформляет акт. На основе этих документов изменения вносят в ЕГРН.

Что будет, если не узаконить перепланировку в квартире

Если перепланировка сделана без разрешения, это считается административным нарушением по ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ. За него назначают штраф. В Москве сумма составляет от 2000 до 2500 рублей. Кроме штрафа, жилищная инспекция выдает предписание — убрать изменения и вернуть квартиру к исходному виду.

Если собственник не выполняет предписание, инспекция подаст иск в суд. Однако судебного разбирательства не избежать, даже когда собственник устранит нарушения, если во время перепланировки затронуты:

• несущие стены;
• вентиляционные шахты;
• водопровод;
• противопожарные элементы.

Если решение остается неисполненным, квартиру могут выставить на продажу. Вырученные средства пойдут на восстановление первоначальной планировки.

Чек-лист, как подготовиться к процедуре узаконивания перепланировки

1. Проверьте, совпадает ли фактическая планировка квартиры с поэтажным планом БТИ и выпиской из ЕГРН.
2. Вызовите техника БТИ, чтобы получить обновленный техпаспорт с актуальной схемой.
3. Пригласите инженера из проектной организации с допуском СРО для осмотра и подготовки технического заключения.
4. Закажите технический план у кадастрового инженера на основании фактической планировки и заключения.
5. Соберите пакет документов: паспорт, выписку из ЕГРН, согласие всех собственников, техпаспорт, заключение и техплан.
6. Подайте заявление через mos.ru (в Москве) или портал госуслуг (в Московской области) и дождитесь проверки.
7. Допустите инспектора в квартиру для осмотра и оформления акта.
8. Передайте технический план в Росреестр, чтобы внести обновленную планировку в ЕГРН.